C’est votre droitQuand le fonds de rénovation d’une PPE peut-il être utilisé?
Chaque semaine, des avocats de l’Asloca Genève et de la Chambre genevoise immobilière répondent à vos questions.
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Question d’Alvaro C. à Bardonnex: «Nous sommes propriétaires d’un appartement et d’un box dans une PPE et nous payons tous les mois les charges convenues. Chaque année depuis 2002, la PPE verse une somme établie au fond de rénovation. Le seuil métallique de la porte du garage est percé et rouillé, et est à changer. Nous aimerions savoir si ces frais sont considérés comme étant d’ordre privé ou sont à la charge du fond de rénovation de la PPE.»
Une PPE est composée de parties communes et de parties privatives. Ces dernières sont constituées en lots, avec accès indépendant, et sont le plus souvent des locaux commerciaux ou des appartements. Les éléments fondamentaux de la construction (soit notamment les murs porteurs, le sol, la toiture, etc) ainsi que le terrain sur le lequel le bien est construit ne peuvent pas être des parties privatives.
La question de savoir si le seuil d’un box est une partie commune ou une partie privative n’est pas aisée. En effet, cela dépendra en grande partie de savoir quelle est la structure juridique utilisée pour donner l’usage du box au propriétaire en question. En effet, dans des cas rares, un box peut être constitué en lot distinct. Il en découlerait qu’il serait très probable que le seuil soit considéré comme une partie privative.
Toutefois, dans la plupart des cas, c’est par le biais d’une servitude d’usage exclusif que la possibilité d’utiliser un box est donnée. Alors, l’installation reste une partie commune, même si seul un propriétaire peut en avoir l’usage.
S’agissant de l’utilisation du fonds de rénovation, il faut relever que pour que des frais (mêmes portant sur des parties communes) soient pris en charge par ce fonds, un certain nombre de conditions doivent être remplies.
En premier lieu, il faut un vote de la PPE pour déduire les coûts en question du fonds de rénovation, en principe à la majorité simple.
Ensuite, la plupart des règlements d’administration et d’utilisation des PPE (RAU), prévoient des restrictions à l’utilisation du fonds de rénovation. Il est souvent prévu qu’il ne peut être utilisé que pour des travaux utiles ou nécessaires (ce qui devrait être le cas ici), mais aussi qu’il ne peut être utilisé que pour des travaux concernant des parties communes qui ne font pas l’objet d’un droit d’usage particulier.
Il conviendra donc, pour notre lecteur, de consulter son RAU.
Chambre genevoise immobilière, www.cgionline.ch
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