Abo90 jours par an au maximumComment Genève et Vaud serrent la vis à Airbnb
La Ville de Lucerne va adopter un cadre strict pour limiter la location de logements privés sur les plateformes. En suivant l’exemple de l’arc lémanique.

Restreindre la location d’appartements privés à des vacanciers pour lutter contre la pénurie de logements. C’est l’option prise par les citoyens de la Ville de Lucerne, dimanche dernier. L’initiative socialiste acceptée dans les urnes vise à freiner l’expansion d’Airbnb en imposant notamment une durée maximale de location de 90 jours par appartement.
Lucerne suit ainsi la voie tracée par Genève et Vaud, qui ont déjà pris de telles mesures. Comment sont-elles appliquées? Avec quels effets concrets? Réponses en six points.
La règle dans le canton de Genève
La réglementation genevoise a été modifiée en 2018. La location à travers une plateforme type Airbnb est désormais interdite après 90 jours. Si la personne continue à louer après ces trois mois, «elle se met en infraction avec la loi, car le département considérera qu’il y a un changement d’affectation (ndlr: en local commercial), prohibé. Elle s’expose alors à des mesures et des sanctions administratives», préviennent les Départements du territoire (DT) et de l’économie (DEE).
La règle dans le canton de Vaud
Moins contraignante que celle de Genève, la loi vaudoise a été modifiée l’année dernière. Depuis le 1er juillet 2022, toutes les personnes qui louent leur appartement sur la plateforme en ligne doivent s’annoncer auprès de leur commune. Elles sont en outre soumises à une règle moins rigide que celle prévue à Lucerne.
S’il se situe dans un district où il y a pénurie de logements, le bien ne peut être loué que 90 jours au maximum par an. Au-delà de cette durée, son propriétaire devra changer son affectation en «appartement meublé» auprès du canton. Actuellement, cette disposition concerne l’ensemble du territoire cantonal, sauf Aigle, la Broye-Vully et le Jura Nord-Vaudois (Yverdon-les-Bains).
Comment est-ce surveillé?
À Genève, l’État reconnaît ne pas avoir de fonctionnaires chargés de ce contrôle. La vérification est faite «principalement lors d’instruction de requête en autorisation de construire ou sur dénonciation». Les choses devraient évoluer. «Nous travaillons à la création d’une obligation d’annonce pour les personnes mettant un logement à disposition sur les plateformes de location de courte durée», indiquent le DT et le DEE.
«Les régies sont attentives en cas de soupçons ou de dénonciation. Il peut y avoir des signalements de voisins ou du concierge et des contrôles sur les applications concernées.»
Isabelle*, qui met à disposition deux appartements à Genève, assure faire attention à ne pas dépasser la limite car «des contrôles se font, surtout de la part des régies». La section genevoise de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier confirme. «Les régies sont attentives en cas de soupçons ou de dénonciation, rapporte le secrétaire général Philippe Angelozzi. Il peut y avoir des signalements de voisins ou du concierge et des contrôles sur les applications concernées. Et il ne faut pas oublier qu’en dessous de 90 jours, il y a un devoir d’annonce, comme pour toute sous-location.»
Dans le canton de Vaud, les communes sont chargées d’effectuer les contrôles. Et ces derniers sont déjà possibles grâce aux taxes perçues, constituant ainsi un garde-fou. Eric* est un loueur professionnel lausannois. Il a mis à disposition une dizaine d’appartements sur Airbnb et se sait «très surveillé». «La commune nous a vite fait comprendre qu’il fallait que nous soyons en règle», lance cet entrepreneur, qui possède des dizaines de biens.
Mais, comme à Genève, les contrôles semblent un peu lâches si l’on se fait moins remarquer. Passant uniquement par la plateforme de location, Brigitte* tombe des nues au moment où elle apprend le nouveau règlement vaudois, dont elle n’a pas entendu parler. Cette Lausannoise loue son propre appartement «6 mois par an». Elle a ainsi toujours compté sur Airbnb pour payer les taxes de séjour de 3 fr. par nuitée auprès de la commune.
Y a-t-il des amendes?
Le montant annoncé par les cantons est dissuasif: une cessation de l’autorisation de louer et jusqu’à 60’000 francs d’amende en cas de fraude. À notre connaissance, aucun cas de ce type n’a encore été signalé dans le canton de Vaud. Eric dit avoir décidé de se conformer à la réglementation dès les premières sollicitations de la commune.
«À Genève, d’après les estimations, il y a environ 2000 logements sur Airbnb, mais seuls 150 sont loués pour une longue durée. L’essentiel semble donc sous contrôle.»
À Genève, les loueurs interrogés disent être dans les clous. L’Asloca confirme que la législation fonctionne. «D’après les estimations, il y a environ 2000 logements sur Airbnb, mais seuls 150 sont loués pour une longue durée (ndlr: soit plus de 200 jours, selon la seule statistique disponible). L’essentiel semble donc sous contrôle», observe Christian Dandrès, avocat à l’association. Interrogé à ce propos, le Canton n’a pu apporter de renseignements quant au nombre de procédures engagées.
Comment faire au-delà des 90 jours?
Pour les locataires ou les propriétaires qui vivent dans leur appartement, la réponse est claire: arrêter de louer et utiliser son appartement soi-même.
Pour les autres, on entre dans le domaine de la parahôtellerie. Après le changement d’affectation, les propriétaires d’appartements meublés paient eux-mêmes la taxe de séjour. «Nous devons également inscrire toutes nos nuitées sur une plateforme en ligne du canton», explique le Lausannois Eric.
À Genève, il est strictement interdit de dépasser les 90 jours de location sans avoir recours à un changement d’affectation. C’est une barrière quasi impossible à franchir puisque, pour transformer un logement en local commercial, et donc faire de l’hôtellerie, il faut pouvoir trouver un bien dans le quartier pour effectuer le changement inverse. Seuls les professionnels du milieu sont donc censés pouvoir aller au-delà des trois mois réglementaires et constituent au moins une partie des quelque 150 locations de plus de 200 jours par an.
Quels ont été les effets de ces lois?
En 2019, Vaud estimait à 550 le nombre d’appartements sortis du marché pour être convertis en logements de vacances Airbnb. Quatre ans plus tard, ni Genève ni la police du commerce vaudoise ne peuvent se prononcer sur les changements concrets. L’Asloca estime pour sa part que cela a permis de diminuer le nombre de logements retirés du marché de la location. Mais sans y voir un effet drastique: «Il n’y a pas eu un avant et un après net, puisqu’il s’agissait d’adapter le règlement à une nouvelle réalité, précise Christian Dandrès. Cela va être différent à Lucerne, où il n’existait rien.»
Brigitte, qui scrute la concurrence lausannoise sur Airbnb, dit n’avoir constaté aucune baisse du nombre de biens dans la région, dont beaucoup sont des appartements de professionnels, estime-t-elle. Christine*, qui vit dans la région de Lavaux, dit de son côté louer de moins en moins son bien «à cause des contraintes financières et administratives», depuis l’arrivée de la nouvelle loi. Et pour Eric, le professionnel de la parahôtellerie, peu importe, il n’est pas question de remettre sur le marché courant l’un de ses appartements.
*Prénoms d’emprunt
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