En échelonnant leurs hypothèques à taux fixe en tranches de différentes durées, de nombreux preneurs d’hypothèques se retrouvent liés pour longtemps à leur établissement financier.

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des portes de sortie, même s’il n’y a pas de solution unique convenant à tous les cas. Voici comment.

L’échelonnement comme instrument de fidélisation de la clientèle

Il y a six ans, un jeune couple a conclu deux tranches d’hypothèque d’une durée respective de six et dix ans. La première tranche arrivera à échéance l’été prochain et la seconde, seulement quatre ans plus tard.

Lors du refinancement du premier financement, leur banque habituelle leur fait une offre présentant des taux élevés en comparaison aux taux évoqués par la concurrence. Néanmoins, le changement de prestataire semble difficile à cause du second prêt échu quatre ans plus tard. Il est en effet difficile de trouver un prestataire d’accord de ne reprendre qu’une partie de financement sur un objet donné.

Comme beaucoup d’autres preneurs d’hypothèque, le couple s’est rendu dépendant de son établissement financier en fractionnant son hypothèque à taux fixe. Un échelonnement ou fractionnement, ou encore splitting comme on appelle également cette division en tranches, est donc le plus souvent un instrument de fidélisation de la clientèle qui peut s’avérer peu avantageux sur le long terme.

Harmoniser les durées

Il existe heureusement des solutions. La plus simple est de prolonger la tranche qui arrive à échéance par une hypothèque à taux fixe sur quatre ans ou par une hypothèque Saron. L’idée est, à l’échéance de la deuxième tranche, de renouveler les deux prêts en même temps chez un nouveau prestataire.

À noter que certains établissements financiers proposent de reprendre des tranches de financement de manière séquencée dans le temps pour autant que ces dernières aient une différence de durée de deux ans au maximum. Par exemple, reprise d’un premier prêt le 1er janvier 2024 et du second le 1er janvier 2026 au plus tard.

Calculer s’il est moins cher de changer malgré les pénalités

La seconde solution est de calculer le montant de la pénalité de remboursement anticipé à payer si le couple résilie la deuxième tranche en même temps que l’échéance du premier financement.

Il existe pour cela des calculateurs dédiés sur internet. La pénalité de remboursement anticipé peut être comparée à l’économie d’intérêts réalisée en changeant de prestataire. Si les conditions le permettent, il vaut la peine de vérifier si cette pénalité peut être financée par une augmentation du prêt existant. On sait qu’un changement de prestataire permet d’économiser de 0,4 à 0,8% en matière de taux d’intérêt. En effet, il s’agit de la différence moyenne entre le prestataire le moins cher du marché et le taux moyen de tous les prestataires.

Amortir la tranche arrivant à échéance

Finalement, le couple peut également décider d’amortir tout ou partie de la tranche arrivant à échéance. L’amortissement est d’ailleurs l’une des rares raisons rendant le fractionnement judicieux.

Par exemple, si le couple attend une avance d’hoirie dans un avenir proche, il peut l’utiliser pour son amortissement, puis renouveler sa deuxième tranche de financement à son échéance.

À noter que si les conditions s’y prêtent, ce couple pourra demander, lors de ce second refinancement, une augmentation de son prêt afin de récupérer les liquidités investies lors de leur amortissement. Cela lui permettra de lever des fonds pour réaliser, par exemple, un projet en lien avec le bien en question (rénovations, agrandissement), un nouvel investissement (achat d’une résidence secondaire ou d’un objet de rendement) ou encore planifier son avenir (mise en place de solutions de prévoyance avec une optique retraite et/ou couverture des risques invalidités et décès).

Notre exemple le montre: le fractionnement de l’hypothèque en plusieurs tranches n’est pas nécessairement pertinent. Les conditions proposées par les établissements financiers évoluent à travers le temps. L’établissement le plus intéressant actuellement ne le sera pas nécessairement dans deux ans. Comme mentionné ci-dessus, le différentiel de taux peut être important d’un prestataire à l’autre.

Il est donc primordial de pouvoir demeurer mobile en gardant la possibilité de déplacer son financement en fonction des conditions proposées sur le marché.

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