Avoir sa propre maison est un désir profondément ancré dans la mentalité des Suisses et des Suissesses. Conséquence de cette demande effrénée: les prix des maisons individuelles ont augmenté en moyenne de 45% ces dix dernières années.
La hausse des prix concerne la quasi-totalité des communes, comme le montrent les nouvelles données (jusqu’à fin 2022) de l'entreprise de conseil immobilier Wüest Partner. Au cours de la dernière décennie, 17 communes seulement, sur un total de 2147, n'ont pas enregistré de hausse des prix ou ont même enregistré des valeurs à la baisse.
Notre carte interactive vous permet de découvrir l'évolution des prix au cours des dix dernières années:
Voici ce que l’on peut tirer de ces données:
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Dans des communes comme Zermatt (VS), Andermatt (UR), Saanen (BE) ou Engelberg (OW), les augmentations atteignent au minimum 100%. Les prix de l'immobilier y ont donc doublé en l'espace de dix ans, la palme revenant à Andermatt avec une hausse de 150%. Il y a deux raisons principales qui justifient de telles hausses, selon Robert Weinert, responsable de l'Immo-Monitoring chez Wüest Partner.

D'une part, ces communes disposent en général d'une très bonne infrastructure pour les activités d'été et d'hiver. Ou, comme Andermatt, elles les ont développées au cours des dernières années. D'autre part, les localités sont généralement situées à une altitude relativement élevée, ce qui garantit une certaine sécurité d'enneigement. Tout cela rend l'achat d'une maison attractif.
Les acheteurs et acheteuses eux-mêmes ont également contribué à ce boom. Il s’agit surtout d'une classe fortunée qui, grâce aux taux d'intérêt bas, disposait de beaucoup d'«argent bon marché» et voulait l'investir dans l'immobilier. «La disposition à dépenser de l’argent de cette clientèle était très grande, ce qui a encore fait grimper les prix», explique Robert Weinert.

Plusieurs stations de Suisse romande, comme par exemple Crans-Montana (VS), Verbier (VS) et Les Diablerets (VD), n'ont pas connu d'explosion des prix comparables aux localités citées ci-dessus. La hausse des prix y est de respectivement 20%, 30% et de 5%. Cela pourrait notamment s'expliquer par le fait que ces lieux font partie de grandes communes englobant plusieurs localités qui ne disposent pas forcément toutes des atouts, mis en avant par Robert Weinert, à savoir la sécurité d'enneigement ou des infrastructures pour les activités d'été et d'hiver bien développées.
Pourquoi les prix n'augmentent-ils plus à Genève et à Zurich?
Ces deux régions font toujours partie des régions les plus chères en matière d'immobilier. Toutefois, la hausse des prix y est moins importante que dans d'autres régions. «Je pars du principe que nous avons atteint un plafond ici, dit Robert Weinert, en 2018 et 2019, nous avons même eu une légère baisse des prix.» Selon lui, c'est justement la région autour du lac Léman qui réagit toujours la première aux nouveaux développements. Pour l'année en cours, Robert Weinert s'attend à une stagnation des prix des maisons dans toute la Suisse.
Comment s'en sortent les cantons à faible fiscalité?
La charge fiscale représente un facteur important lors de l'achat d'une maison. C'est ce que montre de manière exemplaire l'augmentation des prix dans les cantons à faible fiscalité d'Obwald et de Zoug. Les nouvelles formes de travail comme le télétravail, qui se sont établies au cours de la pandémie, sont des moteurs centraux. «Avec le Home Office, la proximité de grandes villes a perdu de son importance pour l'achat d'une maison», explique Robert Weinert.
Parallèlement à cela, des facteurs tels que la proximité de la nature ou la charge fiscale sont passés au premier plan. Les cantons d'Obwald et de Zoug, où les impôts sont faibles, en ont profité.
Sur cette carte, vous pouvez voir combien coûte actuellement une maison individuelle dans votre commune.
Où les maisons individuelles coûtent-elles moins cher aujourd'hui qu'il y a dix ans?
Davos (GR) fait partie des communes où les prix de l'immobilier ont baissé au cours des dix dernières années. C'est une exception absolue — surtout pour une localité avec un tel rayonnement. Robert Weinert suppose que Davos a manqué l'occasion de se doter d'un profil touristique clair. Par conséquent, l'attractivité pour les acheteurs et acheteuses potentiels aurait diminué. Davos a cependant connu un nouveau boom au cours des deux dernières années, qui ne parvient toutefois pas à compenser le recul des données sur dix ans.

Il y a également eu peu d’évolutions dans le canton du Tessin. Les prix de l'immobilier y sont certes élevés, du moins dans les centres, mais il n'y a guère eu d'augmentation notable. La place financière en berne et le vieillissement de la population en sont la cause: les jeunes partent et les personnes retraitées s’installent dans le canton italophone.
Les personnes à la retraite ont moins de revenus et donc moins de pouvoir d'achat. Aujourd'hui, le revenu brut par ménage y est le plus bas de Suisse. Robert Weinert constate que les problèmes se situent surtout dans les périphéries, avec de grands espaces vides et de nombreux bâtiments à rénover.
Les prix vont-ils continuer à augmenter?
L'expert Robert Weinert se veut rassurant, du moins pour l'année en cours. Il s'attend à une «nette stagnation» des prix de l'immobilier, «tout au plus à une légère augmentation de l'ordre de plus ou moins 1%». Or, la situation devrait à nouveau empirer pour les acheteurs et acheteuses potentiels, dans les cinq ans qui suivent l'année 2024.
Wüest Partner élabore certes différents scénarios, mais le plus probable est le suivant: même si les taux d'intérêt devaient à nouveau augmenter, les prix de l'immobilier ne devraient pas fortement baisser — du moins si le développement économique reste plus ou moins intact.
Robert Weinert explique: «La population en Suisse devrait continuer à croître et il manque des terrains à bâtir. L’offre n'est donc pas extensible à volonté. Cet effet sera plus important que l'influence d'éventuelles hausses des taux d'intérêt.»
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