«La baisse des loyers est bel et bien en cours»

ImmobilierSelon les experts, l’amélioration est réelle pour les locataires. Surtout pour ceux qui ne déménagent pas.

Ceux qui habitaient déjà dans leur logement actuel il y a cinq ans paient aujourd’hui en moyenne 10% de moins que les nouveaux entrants, d’après les chiffres de la société Wüest Partner.

Ceux qui habitaient déjà dans leur logement actuel il y a cinq ans paient aujourd’hui en moyenne 10% de moins que les nouveaux entrants, d’après les chiffres de la société Wüest Partner. Image: Patrick Martin

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Quatre ans après son lancement par l’Asloca (Association suisse des locataires), l’initiative populaire fédérale «Davantage de logements abordables» promet un débat épique. Les citoyens se prononceront le 9 février. Les initiants préconisent un quota de 10% de logements neufs, décrétés «d’utilité publique». L’objectif est «de les soustraire à la spéculation et à la pression du profit». Wüest Partner, leader suisse du conseil immobilier, observe néanmoins des loyers à la baisse en Suisse depuis cinq ans et un succès croissant dans la promotion de logements sans but lucratif.


A lire l'édito: S’attaquer à la crise des loyers trop élevés


La recherche d’un logement accessible tourne parfois au drame dans certaines régions, en particulier pour les familles. Même dans un pays aussi aisé que la Suisse. «L’indice des loyers s’est élevé de plus de 17% depuis 2005. Les moyennes mensuelles de 2018 ont dépassé celles constatées un an plus tôt. Et elles continuent de monter. Il n’y a pas de trace de détente dans les loyers», déplore l’Asloca. Des experts du marché immobilier helvétique livrent toutefois des informations plutôt rassurantes, pour une part appréciable des classes modestes.

Arc lémanique

«Le niveau moyen des loyers des logements offerts baisse depuis maintenant quatre ans. De la mi-2015 à la mi-2019, ils ont ainsi reculé de 5,8%», relève Wüest Partner. Et même de près de 10%, selon Matthias Holzhey, de la Recherche immobilière d’UBS, en tenant compte de l’inflation.

Les locataires de l’arc lémanique devraient tout particulièrement se réjouir des tendances observées. «Les diminutions les plus prononcées ont été enregistrées dans les cantons de Vaud, de Genève et du Valais. Les loyers offerts y ont baissé d’au moins 10%», indique Wüest Partner. Cette tendance s’avère évidemment encore plus profitable sans changer de logement, à condition de solliciter des ajustements de loyer auprès de son bailleur, au moment opportun.

«A moins d’avoir été contraint de déménager, la majorité des locataires a bénéficié de baisses de loyer au cours des dix dernières années. Ceux qui habitaient déjà dans leur logement actuel il y a cinq ans paient aujourd’hui en moyenne 1200 francs par mois. Soit plus de 10% de moins que les nouveaux entrants», observe Wüest Partner.

Deux facteurs favorisent cette évolution

Frédéric Papp, expert financier chez comparis.ch, s’attend lui-même à une baisse des loyers qui persistera l’an prochain, «tout au moins pour les locataires ne changeant pas de domicile». Deux facteurs majeurs favoriseront probablement cette évolution en 2020, selon Frédéric Papp: un recul du taux hypothécaire de référence, de 1,5% à 1,25%, et une quantité de logements neufs qui maintiendront une offre plus élevée que la demande.

Dans son initiative, l’Asloca insiste aussi sur la nécessité de promouvoir des logements appartenant à «des maîtres d’ouvrage d’utilité publique». Il s’agirait notamment de coopératives de logement, de fondations ou d’associations. A ce jour, ils ne sont toutefois pas complètement absents du marché. A raison de 170'000 unités sans but lucratif, ils constitueraient 4% du parc de logement existant actuellement en Suisse, selon le Registre des bâtiments et logements. «En ville de Zurich, la part de logements appartenant à des coopératives ou des pouvoirs publics s’avère déjà proche du quart du parc immobilier de la cité. Le quota de 10% réclamé par les initiants y est donc largement dépassé», note Frédéric Papp. Sans que cela garantisse des demeures tout à fait abordables, du fait des coûts du mètre carré sur les bords de la Limmat.

Cette réalité locale n’empêche pas les initiants de défendre des droits de préemption dont disposeraient les cantons et les communes. Ces pouvoirs publics pourraient ainsi vouer des terrains à la construction de logements abordables, pour le plus grand nombre. « Mais préempter ne signifie pas pour autant acheter moins cher. A moins d’exproprier!» rappelle Lorenzo Pedrazzini*, administrateur chez AMI International (Suisse). L’expert d’UBS rappelle en outre une grosse difficulté: « Pouvoir proposer des logements abordables constitue principalement un problème dans les villes. Et celles-ci abritent pourtant la majeure partie de l’offre en logements sans but lucratif.»

*Coauteur de: «Le prix des immeubles, 12 cas pratiques», avec François Micheli, PPUR, Lausanne 2016.

Créé: 27.11.2019, 07h03

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