Feux orange sur le marché hypothécaire

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On relevait la semaine dernière dans cette colonne combien le marché des crédits hypothécaires restait frappé de suractivité, en particulier en Suisse romande, et combien certaines catégories de banques persistaient à s’y engager. Ce n’est donc pas tout à fait un hasard si la FINMA et la Banque nationale suisse viennent de lancer de sérieux avertissements à propos des évolutions en cours sur ce marché. Même si, note la seconde, la plupart des banques axées sur le marché intérieur sont correctement capitalisées et échapperaient au naufrage en cas de «scénarios défavorables», la situation demeure tendue.

Et la focale s’élargit. Ce ne sont plus seulement les ménages désireux d’accéder à la propriété, mais aussi les investisseurs attirés par les rendements que procure encore l’immobilier (et de ce fait demandeurs au-delà du raisonnable de nouveaux crédits hypothécaires), qui attirent l’attention des autorités de surveillance: assureurs, fonds de placement et, de plus en plus, caisses de pensions.

Là, le risque n’est pas moindre, mais plus élevé: si, chez les particuliers, c’est le rapport entre revenu disponible et charges hypothécaires qui devient excessif et pourrait mettre certains d’entre eux en difficulté, les acheteurs de biens immobiliers de rapport sont quant à eux confrontés à l’écart, devenu de plus en plus grand au fil des ans, entre des loyers augmentant faiblement côté recettes et des rendements réduits à pas grand-chose par des prix d’acquisition en forte augmentation.

«C’est le rapport entre revenu disponible et charges hypothécaires qui devient excessif»

Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la BNS relève même que pour simplement retrouver les rendements que dégageait l’immobilier résidentiel en 2008, les prix de vente devraient aujourd’hui, à loyers inchangés, reculer d’un bon tiers. Ces investisseurs-là ne sont pas menacés de naufrage, mais leur mise en difficulté se répercuterait tout au long de la chaîne, sous forme de primes et cotisations en forte hausse pour les assurés, et de réductions de fortune qu’il faudra bien d’une manière ou l’autre compenser.

Pour les banques prêteuses, les enchaînements négatifs ne seraient pas moindres, surtout pour celles vivant majoritairement, et parfois même essentiellement, des affaires hypothécaires. Or les excès sont frappants: alors que la croissance des prêts hypothécaires dans leur ensemble a eu plutôt tendance à ralentir, elle continue allègrement d’augmenter pour les banques axées sur le marché intérieur (+4,0% en 2017), et s’intensifie même pour certaines banques cantonales, en particulier en Suisse romande, où la BCGE caracole en tête, avec +6,2% l’an dernier (et +5,5% pour la BCVs, mais seulement +1,4% pour la BCV).

Même remarque pour Raiffeisen, dont la part de marché n’atteint pas les mêmes dimensions, mais croît rapidement au point d’alerter la FINMA, qui voit dans la structure coopérative du groupe un motif de préoccupation, et l’enjoint «de procéder à un examen approfondi des avantages et des inconvénients d’une transformation […] en une société anonyme». Au motif, explique le régulateur, que la gouvernance s’en trouverait améliorée. Mais aussi, pourrait-on ajouter, qu’en cas de besoin urgent de recapitalisation, une société anonyme procéderait plus commodément à une augmentation de ses fonds propres qu’une coopérative…

Créé: 25.06.2018, 20h09

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