La flambée de l’immobilier de niche inquiète

ImmobilierLes investisseurs se tournent vers les micro-appartements ou autres locations de type Airbnb.

Les services comme Airbnb participent à la flambée de l'immobilier de niche.

Les services comme Airbnb participent à la flambée de l'immobilier de niche. Image: Stevan Bukvic

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«Fin de cycle! Fin de cycle!» Dans le secteur immobilier, cette alerte se répand comme une traînée de poudre. Dans ce contexte, les investisseurs désireux de placer des billes dans la pierre préfèrent éviter le marché classique (immeubles locatifs, bureaux, etc.). Trop cher, il n’offre plus que peu de perspectives de rendements en Suisse.

À la place, les regards se tournent vers des marchés de niche: micro-appartements, résidences pour étudiants ou personnes âgées, location de tourisme de courte durée, espaces de coworking, de self stockage ou de logistique sont à la mode. «Les investissements de niche se voient accorder une attention toute particulière car ils offrent des rendements supérieurs», confirme Thomas Veraguth, spécialiste de l’immobilier chez UBS, à l’occasion de la présentation de l’étude Real Estate Focus 2020.

«Le coworking se développe plus rapidement que les besoins en la matière»

Attention toutefois, prévient l’expert, «les risques y sont plus importants que sur le marché global». Et les arbres ne grimpent jamais jusqu’au ciel. Prenez les espaces de travail partagé, à l’image de WeWork, dont la saga a défrayé la chronique l’année dernière. Valorisée à plus de 40 milliards de dollars début 2019, la firme a frôlé la faillite l’automne dernier. En clair, le secteur se trouve sous pression. «Le coworking se développe plus rapidement que les besoins en la matière, explique Thomas Veraguth. L’offre va dépasser la demande à un moment donné.»

Les placements dans les résidences pour personnes âgées ont également drainé de l’épargne. Qu’elle provienne de caisses de pension et autres investisseurs professionnels ou directement de retraités tentés par la propriété par étage. «Comme les résidences de tourisme destinées aux vacanciers ou les résidences étudiantes, les résidences seniors offrent à leurs habitants une série de services: ménage, repas à domicile, animations, dépannage d’urgence», détaille le site Notre Temps.

Mais la rentabilité n’est pas toujours optimale. «Les marges sur ces projets ne sont pas les meilleures, analyse Thomas Veraguth. Cela est lié à la montée en puissance des soins à domiciles et au fait que l’objectif principal des acteurs du secteur n’est pas de réaliser des profits.»

Fragile

Des nuages peuvent aussi apparaître à l’horizon dans d’autres segments de niche. «Dans le self stockage, les loyers sont deux fois plus élevés que pour les surfaces commerciales ou bureaux», souligne le spécialiste. Des facteurs liés à la sécurité ou à la climatisation, parfois nécessaires pour les biens de valeur (œuvre d’art, etc.) ou périssables (vin, etc.), peuvent expliquer cette différence de prix. «Mais à un moment donné, la clientèle risque de bouger et de louer un bureau à la place d’un espace de stockage.»

La prudence s’impose donc. Le secteur de la pierre dans son ensemble est concerné, car les rendements reculent et les prix sont très élevés. «En moyenne, les cycles immobiliers comprennent dix ans de hausse, suivis de quatre à six ans de baisse», détaille le spécialiste. Or nous en sommes à vingt ans de hausse. Avec un exercice 2019 tout en surchauffe.

Une bulle semble même se profiler en Suisse. L’année dernière, le prix des logements a grimpé à des niveaux qui n’avaient plus été vus depuis cinq ans, avec des maisons et des appartements renchérissant de 2%. La faiblesse du loyer de l’argent, caractérisée par des taux négatifs, explique ce phénomène.

Quel déclencheur pour une (forte) correction? «Une hausse des taux d’intérêt, une migration réduite ou une offre immobilière continuant de croître rapidement pèseraient sur les prix.» Parole de spécialiste.

Créé: 23.01.2020, 19h47

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