Pas de bulle spéculative, mais les risques croissent

Marché immobilierLe marché immobilier va continuer sur sa lancée en 2012, selon une étude de Credit Suisse. Les facteurs déclencheurs d'une crise sont encore absents, mais les risques grandissent.

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Construction Image: Keystone

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Cette année, le marché immobilier va persister sur sa lancée, d'après une étude du Credit Suisse. Les taux d'intérêt bas et l'immigration vont soutenir la demande et, si les risques vont croissant, les facteurs déclencheurs d'une crise sont encore absents.

Le ralentissement conjoncturel en cours est trop modéré pour tempérer la tendance à la surchauffe dans le secteur de la propriété du logement, a affirmé à Genève Sara Carnazzi, responsable au Credit Suisse de la recherche économique pour la Suisse romande.

Le secteur de la construction va continuer de travailler à la limite de ses capacités et l'établissement bancaire ne prévoit pas de retournement de tendance cette année avec 47'000 logements construits en Suisse contre 46'000 en 2011. Mais le marché est de plus en plus tendu, surtout en Suisse romande.

Il montre des signes croissants d'une surévaluation liée à une demande excessive. La course effrenée aux appartements en propriété a généré des augmentations de prix préoccupantes, a expliqué Sara Carnazzi. Ces prix vont continuer à augmenter de 5 à 6% cette année.

Stabilité trompeuse

La stabilité du marché est «trompeuse», car toute augmentation de prix arrive un jour ou l'autre à son terme, a prévenu la responsable. «Il faut faire de plus en plus attention».

Les facteurs de déclenchement d'une crise comparable à celle de la fin des années 1980-début des années 1090 ne sont toutefois pas réunis. La surchauffe est induite par la demande, et non par la spéculation, et il n'y a pas d'accroissement démesuré des volumes de crédits hypothécaires.

L'endettement hypothécaire n'est pas inquiétant, selon le Credit Suisse. Par contre, le découplage entre les prix immobiliers et l'évolution des revenus pose problème.

Sara Carnazzi explique les mises en garde de la Banque nationale suisse (BNS) par son souci de freiner le marché, en l'absence de possibilité de faire remonter les taux d'intérêt à cause du franc fort. Si certaines banques sont trop agressives, il faut intervenir auprès de ces instituts, mais il n'est pas nécessaire d'instaurer une réglementation générale sur les crédits hypothécaires.

La situation du marché est la plus tendue à Genève, où la spécialiste n'hésite pas à parler de bulle immobilière, sans pouvoir fixer une échéance pour l'éclatement de cette bulle. Les régions voisines du canton de Vaud servent de soupape.

Surfaces de bureaux

Co-auteur de l'étude de 122 pages, Philippe Kaufmann a insisté pour sa part sur «le pic» atteint par le marché des surfaces de bureaux. D'ici la fin 2012, plus de 8000 postes de travail supplémentaires devraient être disponibles dans les bureaux en Suisse.

L'évolution régionale est à cet égard différente. Les surfaces vacantes sont à la hausse en Suisse alémanique depuis 2009, alors qu'elles ont atteint un niveau plancher en Suisse romande. Le marché des bureaux est particulièrement tendu à Lausanne et Genève.

Le marché des surfaces de vente a, lui, souffert du mauvais climat de consommation, en particulier dans les régions frontalières à cause du franc fort (tourisme d'achat). Le développement de grands projets de surfaces commerciales, en particulier, semble terminé. (ats/nxp)

Créé: 06.03.2012, 12h31

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