La fièvre immobilière menace toute l'économie suisse

InquiétudeLes prix de l'immobilier poursuivent leur progression malgré les mesures de la BNS. Le secteur gagne en taille et en poids mais cette évolution suscite l'inquiétude, comme le montrent des études.

Un chantier de chalet à Nendaz (VS), illustration du boom immobilier qui se poursuit en Suisse.

Un chantier de chalet à Nendaz (VS), illustration du boom immobilier qui se poursuit en Suisse. Image: Keystone

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La Suisse affiche une prospérité que lui envient ses voisins, avec des taux de chômage et de croissance à faire saliver nombre de ministres des finances. Mais la Confédération est aussi loin devant dans un secteur autrement plus problématique: l'importance de son immobilier.

Le secteur enfle régulièrement depuis une décennie, comme le montrent les prix des logements. Ces derniers ont poursuivi leur ascension, affichant une hausse de 5,4% en 2012. Même constat pour les maisons ainsi que les locatifs. Et la tendance ne s'est pas inversée lors des trois premiers mois de l'année.

«On a observé des stagnations, voire des baisses de prix dans quelques régions, mais rien d'essentiel», explique Robert Weinert du bureau zurichois Wüest & Partner, dans sa dernière étude «Immo-Monitoring».

Pour l'année en cours, Robert Weinert reste optimiste, prévoyant des augmentations de prix de 2,1% pour les maisons familiales et de 1,6% pour les locatifs. Une croissance donc, quoique plus faible en comparaison annuelle. Bien que la construction ne fléchisse pas avec 45'000 nouveaux logements par an, le marché n'arrive pas à répondre à la demande.

BNS aux aguets

Comme le souligne dans une étude Bernd Aumann, économiste chez UBS, ce boom a généré près de 5 milliards de francs par an. La Confédération y a trouvé son compte avec des rentrées de 5,7 milliards de francs en 2010 rien que pour l'immobilier, estime Wüest & Partner. D'autres communes ont su faire fructifier leur patrimoine, à l'image de Sankt-Moritz où 46% des recettes fiscales sont liées à l'immobilier.

Les raisons de cet engouement sont connues, entre croissance de la population et taux d'intérêt au plus bas, ce qui se traduit par des hypothèques à taux fixes très séduisantes. Une maison d'une valeur d'un million de francs revient désormais moins cher qu'un appartement à louer de grande surface.

Tant l'instance de surveillance des marchés financiers (FINMA) que la Banque Nationale Suisse (BNS) ne cessent de tirer la sonnette d'alarme, enjoignant les banques à la plus grande discipline de prêt, mais elles n'arrivent pas pour le moment à inverser la situation.

De la pierre en or

Tout le monde est d'accord: les banques doivent exiger davantage de fonds propres avant de financer un bien. Mais aussi longtemps que les taux d'intérêts restent faibles, la fièvre immobilière ne retombe pas. Parmi les rares exceptions, on retrouve l'immobilier de luxe ou encore les bureaux à louer ainsi que les surfaces de ventes et le commerce de détail, qui sont pour la plupart situés au centre-ville où la situation est moins tendue.

Ce boom de l'immobilier s'accompagne d'une croissance ininterrompue des crédits, une progression des volumes de 4 ou 5% étant désormais perçue comme la norme. Le total des hypothèques attribuées en Suisse atteint 850 milliards de francs, soit plus de 100'000 francs par personne.

Aussi longtemps que les prix grimpent, tout va bien. «L'immobilier joue un rôle prépondérant dans la hausse sensible de la richesse des ménages en Suisse», souligne Matthias Holzhey, analyste immobilier chez UBS. La pierre représente désormais 44% de cette richesse.

Ce bel édifice risque de s'écrouler dès que les taux repartiront à la hausse, ainsi que l'a connu la Suisse lors de la crise des années 90. Les valeurs des biens avaient chuté entre 20 et 30%, coulant dans leur sillage certaines banques qui ne s'étaient pas montrées assez rigoureuses dans l'octroi des hypothèques.

Un taux de 170%

Giampiero Brundia de la bourse aux hypothèques met en garde. «Nous constatons une dégradation de la solvabilité et de la résistance financière.» Autrement dit, les ménages qui se saignent pour devenir propriétaires seront les premières victimes.

C'est toute l'économie qui se retrouve exposée à la fièvre immobilière. Jean-Pierre Danthine, membre du directoire de la BNS, l'a rappelé récemment, en soulignant que la part de la totalité des crédits dans le produit intérieur brut (PIB) a atteint un plus haut historique, culminant désormais à 170%.

La part des crédits hypothécaires dans le PIB représente 131%, un taux supérieur à l'Allemagne ou aux Etats-Unis. Pour Matthias Holzhey, la conclusion est sans appel: toute l'économie est exposée à l'immobilier, avec des conséquences potentielles dramatiques. «Une hausse des taux provoquerait un recul sensible de la consommation privée.»

Gare à la remontée

La menace est prise au sérieux car sans consommation privée, pas de croissance. La Suisse s'est ainsi distinguée de ses voisins européens depuis la crise de 2008 par une consommation qui est restée robuste.

Un tel scénario catastrophe pourrait prendre corps ces prochaines années car, comme ne cesse de la répéter la BNS, il faudra bien remonter tôt ou tard les taux. «L'augmentation des prix ne peut se poursuivre indéfiniment», prévient l'économiste d'UBS Bernd Aumann. (nxp)

Créé: 26.04.2013, 10h00

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