La peur de la bulle ravive la pression sur les banques

Marché immobilierBien que freinée, la croissance des prêts hypothécaires reste forte, à l’exemple de Raiffeisen. La réalité du danger fait toutefois débat.

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«Les prix des maisons et les hypothèques souscrites par les ménages ont affiché une croissance exceptionnelle au regard de la faiblesse de la conjoncture.» La semaine dernière, les experts d’UBS ont tiré la sonnette d’alarme à la vue de la hausse marquée de leur indice des bulles immobilières. Cette annonce contraste avec la sérénité générale des banques qui annoncent tour à tour une croissance «modérée» des crédits hypothécaires, à l’exemple du groupe Raiffeisen hier. Pourtant, si la progression des prix dans le secteur devait continuer de dépasser la hausse du produit intérieur brut (PIB), les banques pourraient se retrouver à nouveau sous pression de la BNS, malgré les mesures anticycliques déjà introduites ces trois dernières années (obligeant notamment les banques à renforcer leurs fonds propres).

Les créances hypothécaires des banques Raiffeisen ont progressé de 2,5% sur les six premiers mois de l’année. Un peu moins qu’à la Banque Cantonale de Genève (2,7%), qui veut continuer à suivre cette tendance «modérée». Les statistiques d’UBS montrent une évolution de près de 3,5% (en terme annuel) des volumes d’hypothèques des ménages, tandis que les prix des logements en propriété se sont enrichis de 2% en valeur nominale. Des chiffres qui paraissent modestes, selon les analystes, mais qui sont relativement élevés en regard d’une économie helvétique groggy par le choc de la fin du taux plancher et la chute des prix à la consommation qui s’en est suivi.

La BNS elle-même n’a pas manqué de sortir du bois ces derniers mois, appelant les banques à une «attitude conservatrice» et n’écartant pas des mesures additionnelles à celles déjà prises. Rien d’étonnant: à cause des taux d’intérêt négatifs pesant sur l’épargne, les placements immobiliers ne cessent d’attirer. A la fois les caisses de pension recherchant des placements plus attrayants que les obligations, mais également les particuliers.

"Que se serait-il passé?"

«Que se serait-il passé si on n’avait pas pris des mesures pour freiner l’emballement hypothécaire?» se demande Philippe Thalmann, professeur d’économie de l’environnement naturel et construit à l’EPFL. Auscultant de près ce marché, il voit un double risque à l’envol des prix immobiliers: en cas de retournement conjoncturel et d’une vague de reflux d’expatriés, mais également à cause de facteurs financiers, tel un rebond des taux. «Le niveau élevé des prix est très inquiétant. Certains objets ont été payés à des prix de fous.»

Il craint qu’à un moment donné, lors de la remontée des taux, les propriétaires les plus fragiles, confrontés à de nouvelles exigences de leur établissement bancaire, ne quittent ce marché, entraînant alors un retournement non maîtrisable des prix. De par l’expérience de la crise des années 80, on sait qu’une chute de 30% sur des biens individuels est possible, selon lui. Et même si la situation est totalement différente aujourd’hui – en matière de taux comme de santé de l’économie – il juge possible une baisse des prix de 5% à 10%.

On s'interroge autour du Léman

Du côté des banques, on tient un tout autre discours: «Raiffeisen mène une politique de croissance qualitative en matière de crédits, relève son porte-parole en Suisse romande, Philippe Thévoz. En exigeant de solides garanties et en appliquant des règles très strictes en matière de capacité financière, les banques Raiffeisen disposent aujourd’hui d’un portefeuille de crédit peu exposé au risque, composé principalement de propriétés du logement à usage propre. Ce type de financement affiche une probabilité de défaillance traditionnellement minime.» De fait, des clients rapportent un resserrement net des conditions de prêt, notamment par le biais de réévaluation conservatrice de la valeur des biens immobiliers convoités.

Du côté de la BCV, qui publiera ses chiffres semestriels le 20 août, on rappelle la volonté de modération décidée à la fin de 2011. L’évaluation de la capacité économique est appliquée de manière encore plus prudente, précise le porte-parole Jean-Pascal Baechler. Le calcul des charges annuelles comprend 5% de taux d’intérêt hypothécaires, 1% d’amortissement et 1% du prix d’achat comme frais d’entretien. Au 1er?trimestre, les créances hypothécaires n’ont augmenté que de 0,53%! De quoi s’interroger autour du Léman, quand la BCV parle d’un atterrissage en douceur de ce marché dans le canton, alors que l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index allume tous les feux au rouge entre Genève et Villeneuve! (24 heures)

Créé: 13.08.2015, 07h37

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