Les prix sur le marché immobilier se stabilisent

Indices conjoncturelsLa dynamique de hausse des prix sur le marché immobilier suisse est enrayée, estime le Credit Suisse dans son étude 2014. La grande banque juge par ailleurs qu'une baisse de l'immigration de 20'000 personnes est envisageable dès 2015.

Malgré des signes de stabilisation, l'atterrissage en douceur du marché immobilier n'est pas garanti.

Malgré des signes de stabilisation, l'atterrissage en douceur du marché immobilier n'est pas garanti. Image: ARCHIVES / PHOTO D'ILLUSTRATION/Keystone

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Le cycle immobilier en Suisse a dépassé son zénith, même s'il y a toujours des différences en fonction du type de marché (logement, bureaux, surfaces de ventes) et selon les régions, a expliqué mercredi à Lausanne Sara Carnazzi Weber, responsable de l'analyse macroéconomique fondamentale .

Malgré ce pic dépassé, «il faut rester toujours prudent». L'atterrissage en douceur du marché immobilier n'est pas garanti. Les facteurs fondamentaux de la demande restent robustes et signalent un besoin élevé. En contre-point, les mesures de régulation, des éventuels chocs conjoncturels ou des hausses brusques de taux représentent des risques.

Baisse considérable

Pour le Credit Suisse, l'impact de l'initiative de l'UDC contre l'immigration de masse pourrait se faire sentir dès l'an prochain. «Une baisse de 20'000 personnes» est possible en 2015, ce qui ramènerait le niveau de l'immigration nette à quelque 50'000 personnes, loin des sommets de 80'000 ou 100'000 atteints par le passé.

«C'est une hypothèse que l'on fait», a argumenté Sara Carnazzi Weber en réponse à une question. Jusqu'à présent, il faut rappeler que tout le monde s'est borné à souligner que le flou régnait et que le Conseil fédéral avait trois ans pour trouver une solution sur les contingents.

Hypothèse assez réaliste

«On ne voit pas un écroulement (de l'immigration), mais 20'000 à 30'000 personnes qui manquent, vous le sentez», a noté la responsable. Cette hypothèse se veut «assez réaliste, pas alarmiste», a-t-elle poursuivi en relevant notamment l'effet psychologique du scrutin sur les investisseurs.

Dans les points chauds du marché immobilier, comme l'arc lémanique ou les pourtours des lacs de Zoug et de Zurich, le Credit Suisse constate un fort ralentissement de la dynamique de prix. Pourtant, cette évolution ne résout pas les problèmes: les emplois se créent avant tout dans les centres, alors que l'offre de logements augmente en priorité à la campagne.

Aménagement sacrifié

L'inadéquation entre l'offre et la demande pose de gros problèmes d'infrastructures et d'aménagement de l'espace, a commenté Sara Carnazzi Weber. La banque parle à cet égard de «trilemme politique», soit l'impossibilité d'atteindre les trois objectifs souhaités: logement, utilisation économe des sols et croissance. «Jusqu'à présent, l'aménagement du territoire a été sacrifié», selon le Credit Suisse.

En outre, la relative accalmie du marché dans les centres va entraîner un retour vers ces zones de la part des personnes qui s'étaient établies en périphérie. Ce mouvement de repli risque fort de générer un nombre croissant de logements vacants à la campagne où affluent les capitaux, avance la banque.

Réglementation, cause de la pénurie

Pour résoudre la crise du logement, certains préconisent davantage de régulation. Après avoir examiné le cas de Genève, le Credit Suisse rejette cette voie. La demande excédentaire se reporte sur le marché libre, entraînant une flambée des prix, avec un écart vertigineux entre anciens et nouveaux locataires, ces derniers devant s'acquitter à Genève des loyers les plus élevés de Suisse.

La «discrimination» s'accentue, a souligné Sara Carnazzi Weber. Les perdants sont les nouveaux arrivants ou les jeunes locataires à la recherche d'un premier appartement. Selon la banque, «la pénurie de logements à Genève n'existe donc pas malgré, mais, dans une large mesure, en raison de la réglementation étatique».

Bureaux: très morose

En matière d'immobilier de bureau, le Credit Suisse parle d'une situation de «plus en plus morose». La surcapacité de l'offre devrait atteindre plus d'un million de m2 d'ici à 2015.

Une telle saturation devrait entraîner une baisse des loyers et une correction des prix dans les prochains trimestres. L'immobilier logistique (halles, entrepôts) va mieux en revanche, grâce notamment au développement «extraordinaire» du commerce en ligne. (ats/nxp)

Créé: 05.03.2014, 14h40

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