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ImmobilierUBS lance un indice mesurant les risques de bulle

La banque suisse possède désormais un indicateur pour évaluer les prix de l'immobilier dans le monde.

L'immobilier est surévalué à Genève ou Zurich, selon UBS.
L'immobilier est surévalué à Genève ou Zurich, selon UBS.
Keystone

UBS lance un nouvel indice global pour mesurer les risques de bulle immobilière dans 15 grands centres financiers mondiaux. A Genève et à Zurich, les prix s'avèrent certes surfaits, mais encore abordables en comparaison internationale.

Les marchés de l'immobilier résidentiel dans la plupart des villes examinées sont surévalués, confirme le «Global Real Estate Bubble Index» d'UBS présenté pour la première fois jeudi devant la presse à Zurich. Cet indicateur est le pendant mondial de celui déjà régulièrement publié pour la Suisse.

Genève affiche une valeur de 0,91. Selon la classification de la grande banque, la ville du bout du lac s'établit dans la catégorie des villes surévaluées (entre 0,5 et 1,5). Idem pour Zurich, avec son indice de 0,86. Pour comparaison, New York (0,19) constitue, avec Boston, le duo des métropoles «correctement évaluées».

Londres et Hong Kong se trouvent clairement dans la zone à risque, avec des valeurs supérieures à 1,5. La capitale britannique domine le classement avec un indice au rouge vif culminant à 1,88. Son ancienne colonie atteint quant à elle 1,67.

Repérer les signes

La notion de bulle doit s'interpréter comme «l'évaluation erronée, importante et prolongée d'un actif», expliquent les auteurs de l'étude. Pour le responsable du secteur immobilier chez UBS, Claudio Saputelli, la bulle ne peut pas être prouvée avant d'éclater. D'où l'intérêt d'en identifier les signes suffisamment tôt.

Parce que depuis la crise financière, les injections monétaires des banques centrales ont eu pour effet d'abaisser les taux d'intérêt réels. Avec pour corollaire de ralentir, voire d'empêcher, la normalisation des marchés du logement entamée en 2007 et par là, de favoriser les risques de bulle locale.

Depuis la crise, les prix immobiliers moyens ont chuté de 30%. Sans pour autant compenser l'explosion antérieure de 130%. Qui plus est, «la combinaison d'attentes optimistes, de facteurs économiques encourageants et de flux de capitaux étrangers ont provoqué, ces dernières années, une envolée», selon M. Saputelli.

Plus accessibles

Dans son étude, UBS compare encore l'accessibilité à l'immobilier en calculant un ratio «prix-revenus». En clair, combien d'années un salarié qualifié du tertiaire doit-il travailler pour pouvoir prétendre à l'achat d'un appartement de 60m carrés, proche du centre-ville?

Le Genevois devra patienter près de 7 ans et le Zurichois 6 environ. Mesurées à cette aune-là, les deux villes helvétiques se révèlent plutôt avantageuses. Pour comparer, l'aspirant propriétaire devra besogner plus de 20 ans à Hong Kong, près de 15 à Londres ou Paris, mais moins de 5 à Boston.

Le ratio «prix-loyer» traduit lui la cherté de la propriété vis-à-vis de la location et la dépendance aux taux bas. Ici, Zurich bat tous les records: il faut compter l'équivalent de 36 loyers annuels pour y acquérir un logement comparable, à Genève un peu moins.

Tiédissement au bout du lac

Dans certaines grandes villes, les prix du logement sont fondamentalement injustifiés. Comme à Genève, du moins jusqu'au pic de 2011, où la ville recelait encore un risque de bulle, explique un économiste d'UBS, Thomas Veraguth. La Cité de Calvin, faute de territoire pour s'étendre, affichait la plus forte flambée dans tout le pays.

Or, depuis trois ans, les prix genevois de la propriété ont reculé de 5% et la croissance du volume hypothécaire a ralenti. Un tiédissement progressif plutôt rare à observer, selon les experts. A Zurich, au contraire, la pierre s'est renchérie de 25% en cinq ans, tandis que les loyers et les salaires ont stagné.

«Les niveaux à Genève planaient clairement trop haut. Le marché n'était plus d'accord de payer», analyse M. Veraguth. A cet élément se sont ajoutées les craintes pour l'attractivité de la ville, sur fond de crise de la dette européenne et de chute des prix des matières premières. Ces indications ont contribué à déprimer quelque peu les prix.

La situation se prolonge

La période de taux bas devrait encore se prolonger, a estimé de son côté l'économiste en chef d'UBS, Daniel Kalt. La Banque nationale suisse (BNS) ne devrait pas procéder à un resserrement de sa politique monétaire avant 2017, a-t-il également indiqué. A Genève, les prix de l'immobilier devraient poursuivre leur légère contraction, anticipe M. Veraguth. Dans la ville des bords de la Limmat, ils devraient plafonner.

ats

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