Lorsqu’une hypothèque arrive à échéance, des décisions s’imposent. Or le taux d’intérêt n’est pas le seul critère pertinent: la solution optimale nécessite que nous prenions en considération la situation des clients dans sa globalité. Cette vision à 360 degrés devra intégrer les objectifs de vie des clients, leur bien immobilier et leur prêt hypothécaire. Nous devrons également considérer leur situation de prévoyance ainsi que leur fiscalité.
Prenons comme exemple un couple marié à cinq ans de la retraite. Propriétaires d’une maison, madame et monsieur ont récemment hérité de 120’000 francs. Leur résidence principale est grevée d’une hypothèque sur dix ans d’un montant de 450’000 francs. Ce prêt arrivera à échéance dans six mois. Vu la hausse des taux d’intérêt, le couple se demande s’il faut prolonger son prêt ou l’amortir partiellement avec l’héritage et/ou un versement additionnel provenant de ses avoirs de vieillesse 2e et/ou 3e pilier.
Éviter la vision unilatérale
Si ces questions sont traitées de manière isolée, les résultats sont souvent loin d’être optimaux et ne peuvent plus être corrigés ou seulement de manière coûteuse. Dans le contexte de taux d’intérêt actuel, il pourrait sembler évident d’utiliser l’héritage et les avoirs de vieillesse de ces clients pour amortir l’hypothèque. Cela aura comme effet de réduire l’avance et la charge d’intérêts en vue de la retraite. Cette décision crée supposément plus d’indépendance et de liberté.
La situation doit être examinée dans son ensemble dans le cadre d’un conseil neutre et indépendant: le montant du prêt du couple est inférieur aux deux tiers de la valeur de leur bien. Un amortissement ne sera donc pas nécessairement demandé par leur établissement financier à l’âge de la retraite.
De plus, un amortissement de leur prêt impliquera une composante fiscale. En effet, les intérêts hypothécaires, précédemment déductibles du revenu imposable du couple, baisseront proportionnellement au montant amorti. Si le couple utilise de surcroît des fonds issus du 2e pilier, ils verront leurs revenus de retraités baisser et devront payer un impôt sur le retrait de ces fonds.
«Si l’on considère la situation des clients dans son ensemble, on arrivera souvent à la conclusion qu’il est plus judicieux de prolonger l’hypothèque en l’état que de perdre sa marge de manœuvre financière à venir par un amortissement.»
En outre, l’écart de charges annuel entre le maintien de leur prêt hypothécaire de 450’000 francs et le prêt dûment amorti sera probablement marginal une fois la composante fiscale déduite. Néanmoins, une mauvaise décision des clients pourrait impliquer des conséquences à long terme impactant leurs futurs projets de retraités.
Finalement, un amortissement partiel présente un inconvénient complémentaire: les prêts hypothécaires de petit volume sont moins attractifs pour de nombreux établissements de financement. De ce fait, le choix du prestataire sera plus restreint et les conditions probablement moins favorables.
Comment utiliser l’héritage
Les possibilités qui s’offrent à notre couple pour placer l’héritage reçu sont multiples. Ils pourraient envisager d’effectuer des travaux d’entretien dans leur maison. L’impact principal, outre le confort et de potentielles économies en cas de rénovations énergétiques, sera fiscal.
De même, ils pourraient décider, si cela est autorisé par leur commune, d’agrandir leur bien afin d’y créer un logement de rendement qu’ils pourraient mettre en location. Cela leur permettrait de générer un revenu complémentaire une fois à la retraite.
Une dernière alternative sera de placer l’argent sur le marché des capitaux sous la forme d’une assurance ou d’un placement bancaire. L’idée, en cas de hausse de leur taux hypothécaire lors du renouvellement de leur prêt, est de générer un revenu suffisant afin de couvrir le différentiel de charges d’intérêts net du couple.
Plutôt prolonger l’hypothèque
Si l’on considère la situation dans son ensemble, on en déduit qu’il est préférable de prolonger l’hypothèque en l’état. L’environnement des taux d’intérêt doit être pris en compte, mais ne doit pas dominer la décision. En cas de crainte d’une hausse des taux, la grande majorité des prestataires hypothécaires proposent de renouveler un prêt de manière anticipée, à douze mois voire plus, pour un coût actuellement modeste.
Il serait dommage que le couple, surtout dans la perspective de la retraite, omette toutes ces considérations et fonde sa décision sur un seul point, autrement dit le taux d’intérêt hypothécaire.
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