La pénurie du logement frappe encore 62% des Suisses

Alors qu’on prédit la fin de la pénurie du logement, de nouveaux chiffres éclairent la réalité de manière crue: la crise du logement continue et les loyers peinent à baisser

À la fin du premier semestre 2017, le nombre de logements vacants était très bas dans l’arc lémanique, de Zurich jusqu’en Suisse centrale (ici la ville de Zoug) et à Bâle, soit les régions les plus peuplées.

À la fin du premier semestre 2017, le nombre de logements vacants était très bas dans l’arc lémanique, de Zurich jusqu’en Suisse centrale (ici la ville de Zoug) et à Bâle, soit les régions les plus peuplées. Image: Alexandra Wey

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La crise du logement, c’est fini? Pas si vite! s’étrangle l’Association suisse des locataires (Asloca). Tandis que les indicateurs des banques et des sociétés de conseil immobilier ont viré au vert ces derniers mois et parlent de la fin de la pénurie, l’Asloca sort de nouveaux chiffres de sa besace. «Un discours global s’est instauré qui répète, comme un leitmotiv, que les loyers baissent en Suisse et que le taux de logements vacants augmente. Mais la majorité des citoyens voient bien que cela ne correspond pas à leur réalité», affirme Carlo Sommaruga, président de l’Asloca et conseiller national (PS/GE). La réalité des Suisses? L’Asloca a obtenu des statistiques affinées de la part de l’Administration fédérale. D’ordinaire, on utilise le taux national de logements vacants pour déterminer si la Suisse est en crise ou pas. Il y a pénurie quand la part de logements vacants est inférieure à 1,5%. La disette est qualifiée de grave si cette part tombe en dessous de 1%. Or le dernier relevé statistique national, avec un taux de 1,45% de logements vacants, prédisait une sortie imminente de la zone rouge.

Une pénurie grave pour 50% des gens

Mais une autre image s’affiche si on rapporte le taux de logements vacants à la population. Elle montre que près de la moitié des Suisses, 49,3%, fait face à pénurie grave du logement et 62% habitent dans des communes en situation de pénurie. Ce dont témoigne Gian* qui vient de déménager à Lausanne. Ce qu’il a vécu en février renvoie aux récits rapportés au plus fort de la crise. «Je n’ai pas eu le sentiment que la pénurie était finie. J’ai obtenu un appartement très moyen après avoir déposé une quinzaine de dossiers. Et mes amis lausannois m’ont dit que ça aurait pu être bien pire. Après, je n’ai cherché qu’à Lausanne et je voulais être proche des transports publics.» Venant d’un autre canton, Gian a été frappé par les pratiques utilisées pour trouver un appartement. «Beaucoup de personnes cherchent sur les réseaux sociaux un contact proche des régies. Et je ne savais pas qu’il y avait des chasseurs d’appartements. Mais je n’ai pas voulu soutenir ce système qui est à mes yeux proche de la corruption.»

Les experts du segment immobilier, qui parlent de détente et d’un «marché de locataires», sont-ils déconnectés de la réalité? Hervé Froidevaux, directeur pour la Suisse romande de la société de conseil immobilier Wüest Partner s’en défend: «La situation demeure tendue dans les centres. Mais on ne tient pas compte des projets qui sont en cours et arrivent sur le marché. Pour des régions comme l’arc lémanique, nous aurons une quantité de nouveaux logements qui vont arriver à court ou moyen terme.» Il relève aussi que les taux de vacances dans le locatif sont plus importants que ce que montre la statistique qui englobe tous les types d’habitations.

Mais Carlo Sommaruga n’en démord pas. Il y voit une manière d’embellir la réalité. «Je ne dis pas que Credit Suisse, UBS ou Wüest Partner mentent. Ils donnent des éléments qui sont justes. Mais il y a une sorte d’abus de langage.» Le président de l’Asloca se fâche ainsi quand on annonce que les loyers baissent: «Si je quitte mon logement et que j’en trouve un autre plus cher que celui que j’ai, mais moins cher qu’il n’aurait été l’an dernier selon le marché, alors on dit que les loyers baissent! Mais ce n’est pas vrai.»

Pas de baisses de loyers, même en cas de suroffre

Pire: le Genevois affirme que même dans les régions où le taux de logements vacants a grimpé en flèche, comme à Sierre (lire ci contre), les loyers n’ont pas bougé vers le bas, ce que confirme le vice-président de la Ville, Olivier Salamin. «On rigole quand on entend qu’on est dans un «marché de locataires», poursuit Carlo Sommaruga. Dans les faits, ce sont essentiellement les aspects de luxe et de haut standing qui connaissent une baisse des loyers. Les logements à loyers abordables restent rares.»

Hervé Froidevaux estime que ça a été vrai pendant une période mais que ça ne l’est plus. À nouveau, il appelle à un peu de patience. «Je peux vous dire que tout ce qui va arriver sur le marché va arriver à des niveaux de loyer sensiblement inférieurs à ce qu’on connaît aujourd’hui.» Et cela s’explique: «Il y a eu une période où l’on a fait plus de locatifs parce que les investisseurs étaient très intéressés. Mais les niveaux de loyers restaient élevés parce qu’il fallait compenser les prix d’achat des terrains notamment. Tandis qu’aujourd’hui, les gens sont conscients de la concurrence. Les attentes de loyers ont beaucoup baissé.» Secrétaire général de la Fédération romande immobilière, Olivier Feller (PLR/VD) abonde dans ce sens: «Il y a deux phénomènes que l’on ne peut pas nier: la demande tend à se tasser, notamment en raison de la baisse de la migration, et les mesures qui ont été prises commencent à déployer leurs effets.»

Encore un peu de patience

Les acteurs de l’immobilier estiment ainsi que les nouvelles statistiques du logement, attendues cet automne, confirmeront leur optimisme. Reste à savoir si les nouveaux appartements ont poussé au bon endroit et s’adresseront à tout type de porte-monnaie. Carlo Sommaruga en doute fort, à défaut d’une vraie politique du logement en Suisse. Il appelle à un «master plan» fédéral des constructions, comme cela se fait dans la santé ou l’éducation. Olivier Feller n’est pas convaincu: «Nous vivons dans un pays fait de diversité. On ne peut pas dépeupler les campagnes au profit des villes. Il faut conserver un équilibre.» La bataille du logement est relancée.

* Nom connu de la rédaction (TDG)

Créé: 30.06.2018, 23h00

Le contre-exemple du Valais et de ses logements vides

Des taux d’appartements vacants de 5%, 6%, voire 16% pour le district de Sierre. En Valais, la tendance sur le marché immobilier est plutôt à la surchauffe. La ville de Sierre, 17 000 habitants, compte ainsi environ 280 logements inhabités. «Cela nous préoccupe, indique Olivier Salamin (PS), le vice-président de la commune. Nous avons entamé une réflexion à propos du règlement des constructions de la ville. Aujourd’hui, quand un terrain est en mains de promoteurs qui obtiennent une autorisation de construire, nous n’avons plus de possibilités d’orienter le projet. Il s’agirait plutôt d’inciter à construire différemment en favorisant certains types d’habitats, comme des écoquartiers.» Autre constat que fait l’élu: malgré la suroffre, les loyers n’ont pas baissé à Sierre. «Cela nous a beaucoup surpris. Logiquement, le nombre de logements vacants devrait faire baisser les prix, mais ce n’est pas le cas. Comme si certains acteurs utilisaient les intérêts négatifs pour investir dans la pierre sans se préoccuper de la suite.»

Pour autant, les autorités sierroises ne versent pas dans l’alarmisme et compte sur la croissance démographique continue pour absorber l’offre. Idem dans le district de Sion, où près de mille logements sont inoccupés, les observateurs parlant du «retour de balancier» des mesures prises lorsque le marché était totalement asséché. Les autorités sierroises misent par ailleurs sur le temps pour que la situation profite aux locataires. «J’imagine que ceux qui ont construit ces logements ne vont pas les laisser sans occupants indéfiniment. La pression, notamment sur la rentabilité, devrait faire bouger les loyers à la baisse», conclut Olivier Salamin.

Entre locataires et propriétaires, une nouvelle lutte des classes à Berne

Que les chiffres de l’Asloca sortent maintenant est tout sauf un hasard. La guerre fait rage entre propriétaires et locataires. De futures batailles sont d’ores et déjà programmées.

Droit du bail

Les hostilités débuteront ce jeudi au Parlement. Une commission du National se penche sur plusieurs initiatives parlementaires qui – selon Carlo Sommaruga «visent toutes à démanteler le droit du bail». Il est question de limiter les possibilités pour contester un loyer, mais aussi de changer les critères pour définir ce qui constitue un loyer abusif. Ces textes portent la patte des milieux immobiliers et sont défendus par des élus de droite: Hans Egloff (UDC/ZH), Daniel Fässler (PDC/AI), Philippe Nantermod (PLR/VS), et Olivier Feller (PLR/VD). Pour faire face à cette «déclaration de guerre», l’Asloca est prête à saisir le référendum. Une pétition a déjà été lancée. «L’Asloca parle d’une déclaration de guerre, elle oublie de dire que ces dernières années, les propositions les plus nombreuses sont venues du lobby des locataires», tacle Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière.

Initiative populaire

Autre rendez-vous politique: le traitement de l’initiative de l’Asloca qui veut renforcer l’engagement fédéral pour les logements à loyer modéré. Le texte exige un minimum de 10% de nouveaux logements déclarés d’utilité publique. Le Conseil fédéral rejette le texte, mais est prêt à accorder un coup de pouce de 250 millions sur dix ans pour ce type d’habitations. Le projet sera devant le National en septembre, et ses chances de survie sont minces. En commission, l’initiative n’a eu aucune chance, quant aux 250 millions, ils n’ont passé la rampe qu’à une voix. «Je ne me fais pas beaucoup d’illusions, réagit Carlo Sommaruga. Le PLR et l’UDC soutiennent les milieux immobiliers. Et le PDC de plus en plus.» Olivier Feller rappelle que la Confédération ne doit jouer qu’un rôle subsidiaire. «Le marché du logement varie tellement selon les régions, c’est aux cantons ou aux communes d’agir.»

Office du Logement

Ces discussions s’inscrivent alors que l’Office fédéral du logement subit une cure d’amaigrissement drastique. En juin, le Conseil fédéral annonçait vouloir réduire ses charges de 25% d’ici à 2025. 13 emplois passeront à la trappe. Devenu trop grand, le bâtiment de Granges (SO) sera abandonné, et les employés seront rapatriés à Berne d’ici à 2021. «Cette décision montre bien le peu d’importance que le Conseil fédéral accorde aux locataires», notent plusieurs élus de gauche. Olivier Feller rappelle qu’il n’est pas contre l’Office fédéral du logement. «Mais ce qui m’importe, c’est que ses missions et ses compétences restent. Sous quelle forme ou dans quelle structure, c’est égal.»

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