AboPrévisions de Raiffeisen SuisseLes prochaines augmentations de loyers sont à nos portes
Le taux d’intérêt de référence devrait bientôt à nouveau augmenter. Avec à la clé, une hausse probable des loyers d’au moins 3% dès avril prochain.
Après une première hausse des loyers attendue pour octobre de cette année, la prochaine ne tardera pas à suivre. Selon les prévisions de Raiffeisen Suisse, le taux d’intérêt de référence devrait passer à 1,75% en décembre. Il en résulterait, selon le droit du bail, la possibilité d’augmenter le loyer de 3% dès le 1er avril 2024. Selon Raiffeisen, une troisième augmentation est même déjà prévisible d’ici à fin 2024, au plus tard début 2025.
Selon des estimations, près de la moitié des ménages de locataires étaient potentiellement concernés par des augmentations lors de la première hausse du taux de référence en juin. Raiffeisen estime désormais qu’après la deuxième hausse du taux de référence, le risque d’une augmentation de loyer plane sur environ deux tiers des baux en Suisse.
Comme la plupart des bailleurs profitent de l’augmentation du taux de référence pour répercuter une partie du renchérissement accumulé sur les locataires et faire valoir des augmentations générales des coûts, les loyers augmentent généralement plus que de 3%.
Jusqu’à 8% d’augmentation de loyer l’année prochaine
«La majorité des bailleurs peuvent imposer ces loyers plus élevés sans problème, car le marché du logement locatif s’assèche de plus en plus en raison de la forte immigration, du rythme de construction de logements beaucoup trop faible et de la formation récente et intense de nouveaux ménages», explique Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse.
Selon les estimations de Raiffeisen, le renchérissement des loyers dans toute la Suisse devrait donc même grimper temporairement à 8% au cours de l’année prochaine.
Les locataires les plus touchés sont ceux qui ont bénéficié des précédentes baisses du taux de référence. C’était le cas pour un locataire sur cinq en moyenne. Les locataires qui ont déménagé depuis la dernière baisse du taux de référence, en mars 2020, sont également concernés, car leur contrat mentionne le taux de référence de 1,25% en vigueur à l’époque.
Près de la moitié des logements locatifs appartiennent à des particuliers. Or l’importance des investisseurs institutionnels s’est accrue ces dernières années: en raison des taux d’intérêt bas, ce sont surtout les caisses de pension, les assurances et les fonds de placement qui ont davantage investi dans l’immobilier.
Le comportement face à d’éventuelles modifications des loyers diffère selon le type de propriétaire. Les investisseurs institutionnels augmentent généralement les loyers après des changements de taux de référence, car ils sont en premier lieu redevables à leurs clients ou à leurs investisseurs et doivent donc viser un rendement élevé.
Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique tels que les coopératives d’habitation, les fondations, les associations ou les pouvoirs publics se basent en général sur le modèle de loyer fixé sur la base des coûts et doivent donc également répercuter les coûts de financement plus élevés.
Les bailleurs privés répercutent plus rarement les variations de taux d’intérêt
Les bailleurs privés, en revanche, sont libres et ont tendance à se retenir aussi bien en cas d’augmentation que de baisse. D’une part, ils sont organisés de manière moins professionnelle et, d’autre part, ils entretiennent souvent des relations plus étroites avec les locataires.
Cette différence de comportement s’est manifestée lors de la dernière baisse du taux d’intérêt de référence en mars 2020. Suite à cette baisse, le loyer d’un appartement de coopérative sur trois a été diminué. Chez les investisseurs institutionnels, les pouvoirs publics et les sociétés immobilières, un loyer sur quatre a été abaissé. En revanche, les baisses ont été beaucoup plus rares pour les logements appartenant à des particuliers.
En attendant, aucun soulagement n’est en vue pour les locataires. De janvier à mai, le solde migratoire de la population résidante étrangère a été supérieur d’un quart à celui de l’année précédente. En raison de la forte demande de main-d’œuvre, le nombre de personnes ayant besoin d’un logement a augmenté. Les réfugiés ukrainiens sont par ailleurs de plus en plus nombreux à chercher un logement sur le marché locatif régulier.
On ne construit pas assez
Raiffeisen constate que le nombre de logements proposés à la location continue de baisser rapidement alors qu’il est déjà très bas.
Parallèlement à cela, on ne construit pas assez. Les taux d’intérêt plus élevés et les coûts de construction qui ont fortement augmenté après la pandémie ont un effet de frein. Des procédures longues et coûteuses, des prescriptions plus strictes et des oppositions compliquent ou empêchent par ailleurs la construction de logements.
La demande croissante se heurte donc à une offre stagnante: pas étonnant que les loyers augmentent. «Seul le rétablissement de l’équilibre entre l’offre et la demande peut enrayer la hausse des loyers à grande échelle. Pour cela, il faut davantage d’incitations pour tous les promoteurs immobiliers, et la politique en particulier devrait agir sur quelques leviers pour atteindre cet objectif», estime Fredy Hasenmaile.
Mais il faudrait au moins deux ans, voire plus, pour qu’une offensive de construction puisse faire augmenter le nombre de logements achevés, souligne l’expert.
Vous avez trouvé une erreur?Merci de nous la signaler.
