La rareté de l’offre et les prix élevés compliquent les recherches des acquéreurs potentiels en Suisse. Près de 60% d’entre eux indiquent ne pas trouver de bien adapté à leurs envies et projets.
Depuis plusieurs années, les débats médiatiques et politiques autour de la capacité financière et des règles en matière de financement du logement en propriété vont plutôt dans le sens d’un durcissement, visant à éviter une surchauffe du marché immobilier. Il en résulte que le manque de fonds propres constitue un obstacle majeur à l’acquisition d’un bien.
Dans ce contexte compliqué, quelles sont les options pour combler un manque de fonds propres et concrétiser son achat immobilier?
Quelques prérequis
L’acquisition de son logement suppose quelques prérequis auxquels on ne peut pas se soustraire. C’est particulièrement vrai en ce qui concerne les fonds propres. La réglementation prévoit des exigences minimales: pour l’achat d’une résidence principale, il faut disposer d’un capital minimum de 20% du prix d’achat, dont 10% au moins ne proviennent pas du deuxième pilier.
À cela s’ajoutent les frais d’acquisition (diverses taxes étatiques, émoluments et honoraires du notaire) qu’on peut estimer autour de 5%. Ces frais varient d’un canton à l’autre et doivent aussi être financés sans l’aide de sa prévoyance professionnelle. Ainsi, pour un bien de 1 million de francs, l’apport minimal se monte à 250’000 francs, dont 150’000 francs de fonds propres durs (qui ne peuvent pas provenir de la caisse de pension).
Le créancier définit la valeur du bien
Plusieurs éléments peuvent encore alourdir la participation financière de départ. Lorsque l’on parle de fonds propres, c’est la valeur du bien immobilier estimée par le prêteur hypothécaire qui fait foi. Si l’acquéreur paie plus cher que le prix valorisé par le créancier, la différence devra intégralement être financée en fonds propres durs supplémentaires.
Les éventuels retraits d’avoirs de prévoyance (du deuxième pilier ou du troisième pilier lié) donnent également lieu à un impôt qui doit être financé. Finalement, dans certains cas, il se peut même que la structure financière du projet immobilier entrave la possibilité d’utiliser son deuxième pilier.
Les sources de fonds propres
Mais alors, comment constituer ses fonds propres? Dans les ressources les plus utilisées, on trouve généralement l’épargne personnelle et le troisième pilier constitués au fil du temps. Les valeurs de contrats d’assurance à capitalisation peuvent également servir, en tant que garantie complémentaire, par exemple.
Une fois les 10% du prix d’achat et les dépenses supplémentaires couverts, il est possible de recourir à son deuxième pilier. Et, afin de lutter contre une idée bien souvent répandue, il est possible de retirer ou nantir l’entier de son deuxième pilier pour l’acquisition d’une résidence principale avant ses 50 ans. Les capitaux acquis après cet âge sont toutefois sujets à restrictions.
«Un manque de fonds propres ne doit pas être à l’origine de l’abandon de votre projet d’acquisition. Une analyse approfondie de votre situation est le meilleur moyen de réaliser votre rêve immobilier.»
Dans le contexte actuel, la difficulté rencontrée par les acheteurs se situe bien souvent au niveau de la constitution des fonds en dehors du deuxième pilier.
Les autres options
Quelles sont les autres options? De plus en plus d’acquéreurs se tournent vers leur famille. Cette dernière possède parfois de la fortune personnelle ou un bien immobilier faiblement endetté. Il est, de ce fait, tout à fait envisageable de mettre en place une donation familiale ou une augmentation du prêt sur ce bien immobilier familial, afin de dégager des fonds pour l’acheteur. Attention: une donation, même en ligne directe, peut engendrer un impôt selon les cantons.
Un prêt de tiers, quant à lui, ne serait pas considéré comme des fonds propres. Cet apport financier pourrait néanmoins constituer une source de fonds supplémentaire. Il faut cependant tenir compte du fait que le montant à rembourser et les intérêts entreraient dans le calcul de charge pour définir le montant du prêt hypothécaire maximum pouvant être consenti. Il en résulterait donc une capacité d’emprunt plus faible.
Sans faire appel à un tiers, l’acquéreur déjà propriétaire d’un bien peut également augmenter le prêt hypothécaire existant. La revente de ce bien peut évidemment être source de fonds propres supplémentaires, tenant compte qu’il est alors essentiel d’étudier l’imposition du gain immobilier potentiel.
Entreprendre des travaux
Une autre solution est celle des travaux propres que l’acheteur peut entreprendre lors de l’acquisition. Ces travaux, s’ils sont valorisés par un établissement financier, sont alors considérés comme des fonds propres. Toutefois, cette solution est de moins en moins encouragée par les établissements financiers, qui demandent que l’acheteur puisse justifier d’une expertise dans le domaine du bâtiment lui permettant d’entreprendre ces travaux par lui-même.
Un conseil global sur les sources potentielles de fonds propres et le montage du financement adéquat reste recommandé, en regard des implications financières, fiscales et successorales qui en découlent. Un manque de fonds propres ne doit pas être à l’origine de l’abandon de votre projet d’acquisition. Une analyse approfondie de votre situation est le meilleur moyen de réaliser votre rêve immobilier.
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L’avis de l’expert – Les solutions de financement en cas de manque de fonds propres
Constituer un fonds d’épargne en dehors du deuxième pilier est souvent hors de portée. Mais d’autres options peuvent être étudiées.