Pénurie de logementsLa situation devient encore plus tendue pour les locataires
En Suisse, les nouveaux logements se font rares et les loyers s’envolent. La diminution de l’offre, couplée à un afflux démographique, pressurise le marché.
Actuellement, moins de 34’000 logements à louer sont proposés sur les portails immobiliers: ce nombre n’avait plus été aussi bas depuis dix ans. C’est ce que révèle la dernière étude immobilière de Raiffeisen Suisse.
En seulement deux ans, l’offre a diminué de moitié. Et les permis de construire pour les nouveaux logements sont tombés à leur plus bas niveau depuis vingt ans.
Parallèlement, la Suisse enregistre une immigration record. Avec environ 100’000 personnes, le nombre net d’immigrants n’a jamais été aussi élevé que l’année dernière. Cette année encore, la Suisse devrait rester attractive pour la main-d’œuvre car, selon les prévisions, l’économie se porte mieux que dans les pays voisins.
«Cela signifie tout simplement que la pénurie de logements va encore s’aggraver ces prochaines années», conclut Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse. Les signes de pénurie se manifestent dans un nombre croissant de régions. C’est pourquoi les nouveaux loyers «continueront à se renchérir fortement».
Les loyers des logements nouvellement mis en location ont augmenté en moyenne de 4,7% au cours de l’année dernière. La hausse des prix des loyers proposés sur le marché s’est accélérée au cours des derniers trimestres.
Les stocks de logements vacants, qui ont été créés lors du boom de la construction de logements locatifs au cours des dix dernières années, ont été résorbés dans la plupart des régions, précise le spécialiste. Raiffeisen s’attend donc à ce que les loyers augmentent plus rapidement que le renchérissement général et ce dans un avenir prévisible. Conséquence: la plupart des locataires n’ont pas d’autre choix que de mettre la main au porte-monnaie lorsqu’ils changent de logement.
Les loyers existants, c’est-à-dire les prix des contrats de location en vigueur depuis un certain temps déjà, ont également connu l’année dernière une hausse de 2,2%, la plus forte depuis 2008. Cela s’explique par l’adaptation à deux reprises du taux d’intérêt de référence à 1,75%, ce qui a permis aux bailleurs d’augmenter les loyers des contrats existants.
Comme on s’attend à ce que la Banque nationale suisse abaisse son taux directeur à partir du milieu de l’année, le taux de référence n’augmentera probablement plus. «Nous pensons actuellement que le taux de référence restera inchangé à 1,75% au moins jusqu’à la fin 2025», explique Fredy Hasenmaile.
Déménager n’est pas rentable
Mais à l’avenir, l’écart entre les loyers offerts sur le marché et les loyers existants se creusera à nouveau plus rapidement. Le fait que les loyers des logements ne peuvent être adaptés après la conclusion du contrat que dans des conditions très limitées crée un marché scindé en deux.
En moyenne sur les cinq plus grandes villes de Suisse – il y a évidemment de fortes variations entre Bâle, Berne, Genève, Lausanne et Zurich – un appartement standard de quatre pièces dans un immeuble ancien coûte environ 1900 francs par mois dans le cadre de baux existants. Si un tel appartement est mis sur le marché, il coûte en revanche près de 2300 francs, soit un bon cinquième de plus.
«De grandes différences entre les nouveaux loyers et les loyers existants créent de mauvaises incitations», explique Fredy Hasenmaile. Il fait allusion aux résiliations de bail pour optimiser le rendement. D’un autre côté, plus on vit longtemps dans un logement, plus les frais de logement sont bas. Une personne qui décide de déménager dans un appartement plus petit est souvent pénalisée financièrement, du moins dans les villes.
Moins de pièces pour un loyer plus élevé
Selon les calculs de Raiffeisen, dans les cinq plus grandes villes, il ne vaut déjà plus guère la peine de déménager dans un appartement plus petit après cinq ans. Après une durée d’habitation plus longue, même une grande réduction de la surface habitable entraîne une hausse sensible des coûts du logement. Au niveau national également, une réduction d’un quart de la surface habitable n’est plus rentable après dix ans déjà.
De nombreuses personnes âgées vivent dans de grands appartements dont elles n’ont en réalité plus besoin, après le départ des enfants. Mais certains retraités ne peuvent pas se permettre de déménager dans un logement plus petit.
La surface moyenne des logements locatifs suisses est d’environ 42 mètres carrés par personne. Mais elle augmente fortement après cinquante ans. Après l’âge de la retraite, elle atteint en moyenne plus de 54 mètres carrés par personne.
Le manque de flexibilité rend difficile la densification intérieure souhaitée dans les villes, réduit encore l’offre de surfaces habitables et fait grimper les loyers du marché.
Selon les calculs de Raiffeisen, une meilleure utilisation de l’espace habitable permettrait de désamorcer en grande partie la pénurie de logements. Si tous les logements locatifs comportaient une pièce de plus que le nombre de personnes vivant dans le ménage, cela représenterait une consommation de surface d’environ 38 mètres carrés par personne. Une répartition plus efficace permettrait donc de libérer 170’000 logements locatifs supplémentaires de 100 mètres carrés.
Une telle redistribution drastique reste bien sûr théorique, admet Fredy Hasenmaile. Mais elle montre «le potentiel qu’il y aurait à supprimer ou du moins à limiter cette mauvaise incitation à la consommation de surface causée par le droit du bail».
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