AboImmobilier en SuissePris à la gorge, les locataires commencent à contester leurs loyers
Consultations et litiges sont en hausse dans les cantons de Genève et de Vaud. L’Asloca adaptera prochainement son calculateur de loyer.
En 2022, les loyers proposés en Suisse ont augmenté de 2,8%, selon le rapport publié en janvier par Homegate. C’est plus que toutes les années précédentes depuis 2009, date à laquelle le portail immobilier a commencé à publier des rapports mensuels et annuels. L’indice des loyers pour le canton de Vaud est passé ainsi de 125,9 à 128,5 points, et celui du canton de Genève de 126,7 à 130,2. Dans le peloton de tête, attendu que celui de Zurich ne grimpait «qu’à» 127,6. «Une année record», résume Homegate.
Un triste record, qui ne devrait pas tenir bien longtemps. En février déjà, tous les cantons, à l’exception de Zoug et de Nidwald, continuaient d’afficher une augmentation par rapport à l’année précédente.
Hausses dès septembre
Le coup de massue est attendu pour juin. La Banque nationale suisse (BNS) augmentera d’un quart de point son taux directeur, lequel atteindra alors 1,5. Les loyers des contrats de location en cours «pourront ainsi être augmentés de 3% à la prochaine date de résiliation, fin septembre», alerte l’Association suisse des locataires (Asloca). C’est dire que les locataires sont pris en étau, entre cette hausse s’ajoutant à l’augmentation des énergies fossiles, venue se reporter sur les charges, le tout greffé sur une inflation d’environ 2,5% pour 2023.
«Nous constatons une augmentation des contestations de loyers après travaux.»
Signe d’un basculement significatif des relations entre bailleurs et locataires, l’Asloca va «mettre en valeur à l’approche du 1er juin son calculateur de loyer», signale Carlo Sommaruga, président de l’Asloca Suisse. En clair, la lettre-type qui résulte de votre comparatif ne sera plus orientée vers une demande de baisse de loyer uniquement, mais plutôt pour une contestation de hausse, suivant en cela les adaptations faites par la branche alémanique de l’association. «En Suisse allemande, les sections misent davantage sur l’outil internet, alors qu’en Suisse romande on privilégie les consultations pour avoir un contact direct avec les locataires», précise Carlo Sommaruga.
Celles-ci sont en nette hausse depuis quelques années dans le canton de Vaud: 11’995 en 2022 contre 11’427 l’année précédente, quelque 10’000 en 2020, et environ 9000 avant la pandémie. «À Genève, le nombre de litiges est passé de 150 en 2021 à 550 l’an passé, constate Christian Dandrès, avocat de l’Asloca-Genève. C’est significatif, mais il faut ramener cela à un bassin de population de 500’000 habitants.»
«À Genève, le nombre de litiges est passé de 150 en 2021 à 550 l’an passé.»
Entamer des démarches contre une régie, laquelle représente souvent des Caisses de pension dans le meilleur des cas, ou des fonds d’investissement comme Black Rock, via son entrée au capital de Swiss Life, casse bien des élans. «Il s’agit le plus souvent de litiges collectifs, engageant un immeuble entier, pour contester des loyers après travaux», constate Fabrice Berney, secrétaire général de l’Asloca Vaud. De fait, le taux de contestation du contrat de bail initial (dans les 30 jours qui suivent la remise des clefs) est inférieur à 1% en Suisse.
Rendements abusifs
«Toutes les consultations ne débouchent pas sur des litiges, relève Fabrice Berney. Néanmoins, nous constatons une augmentation des contestations de loyers après travaux.» Soit parce que le bail est résilié par le bailleur qui souhaite effectuer des travaux, soit parce qu’une augmentation est signifiée après leur exécution. Si le loyer est jugé excessif, il est possible de le contester en pointant un rendement abusif pour le bailleur (propriétaire).
Cette notion de rendement abusif est au cœur de la problématique. Elle peut être invoquée dès lors qu’il y a soupçon que le propriétaire tire un bénéfice disproportionné de ses locations, par rapport à l’argent qu’il a investi dans le bien immobilier. «Le taux de rendement est passé en quelques années de 1,75% à 3,25%, ce qui est déjà considérable, mais la plupart des bailleurs sont bien au-delà», déplore Christian Dandrès.
Effet pervers sur les assainissements
Les bailleurs sont dès lors plutôt frileux pour entamer des rénovations, car s’il y a contestation, le Tribunal des baux risque fort de découvrir que leur taux de rendement était déjà excessif avant les travaux. «Comme la plupart des taux de rendement réels se situent dans une fourchette de 8% à 15%, le propriétaire a de fortes chances, in fine, de percevoir non pas un loyer revu à la hausse, mais plus bas que celui en vigueur avant les rénovations. C’est l’une des causes principales de la lenteur de l’assainissement énergétique des bâtiments en Suisse.»
L’inflation qui sévit depuis un an sert cependant bien les propriétaires, qui peuvent augmenter les loyers pour les adapter au renchérissement. Et ce de façon unilatérale, en vertu de la clause d’indexation qui accompagne désormais la plupart des contrats de bail. «Nous conseillons dans ce cas aux locataires de contester le loyer initial, en invoquant le fait que le taux de rendement est trop élevé…», précise Christian Dandrès.
Offensive du lobby immobilier
Les fronts vont encore se durcir. Deux initiatives parlementaires ont été soumises au Conseil national. L’une vise à rendre plus difficile la contestation d’une hausse de loyer. L’autre demande que la résiliation du bail décidée par le propriétaire «en cas de besoin propre» soit facilitée. Pour installer des membres de sa famille dans le logement par exemple. «Mais on constate bien souvent qu’il n’en est rien, et qu’il ne s’agissait que d’une manœuvre pour changer de locataire en augmentant le loyer au passage», pointe Fabrice Berney.
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