Comment juger si un loyer est abusif ou non

SuisseEst reconnu comme abusif un loyer qui permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif. Mais la loi ne définit pas précisément les critères.

Les contestations de loyers sont compliquées, bureaucratiques et contre-productives.

Les contestations de loyers sont compliquées, bureaucratiques et contre-productives. Image: Keystone

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Les critères pour juger si un loyer est abusif ou non doivent être revus. La commission des affaires juridiques du National a donné suite vendredi à plusieurs initiatives parlementaires de la droite favorables aux bailleurs. La proposition de Carlo Sommaruga pour donner plus de droits aux locataires n'a en revanche pas passé la rampe.

Est reconnu comme abusif un loyer qui permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif. La loi ne définit toutefois pas précisément les critères permettant de juger si un loyer est abusif ou non. Olivier Feller (PLR/VD), également directeur de la Chambre vaudoise immobilière, veut des clarifications sur les modalités de calcul du rendement admissible.

Un peu d'histoire

En 1986, sous le régime de l'ancien droit de bail, le Tribunal fédéral avait décidé que le rendement des fonds propres investis initialement ne devait pas dépasser de plus de 0,5% le taux moyen des hypothèques en premier rang accordées sur les immeubles d'habitation. Au moment où cet arrêt a été rendu, ce taux était de 5,5%. Le rendement admissible était donc de 6%.

Par la suite, le Tribunal fédéral a repris cette jurisprudence pour l'appliquer au taux hypothécaire de référence déterminant pour les adaptations de loyer en cours de bail. Comme le taux hypothécaire de référence s'élève aujourd'hui à 1,5%, le rendement admissible est de 2% au maximum.

Impossible pour des bâtiments anciens

Dans le cas de constructions anciennes, le calcul du rendement sur la base du prix d'achat de l'époque donne des résultats aberrants. Et lorsque le prix d'achat ne peut plus être déterminé, le calcul du rendement devient même impossible, selon les explications du Vaudois.

En outre, c'est au législateur et non au Tribunal fédéral de définir les modalités de calcul. La commission s'est rangée à son avis par 13 voix contre 8, ont indiqué les services du Parlement.

Sur un même score, la commission a également suivi Hans Egloff (UDC/ZH) pour qui la jurisprudence a rendu impossible de facto l'application du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier. Selon lui, les tribunaux imposent des détails excessifs qui sont trop coûteux. Il faut donc définir dans la loi des critères de comparaison adéquats.

Les initiatives de Philippe Nantermod (PLR/VS) pour que les dispositions relatives aux loyers abusifs et à la contestation du loyer initial ne soient applicables qu'en cas de pénurie de logement a également été approuvée respectivement par 13 voix contre 9 et 12 voix contre 10. Pour le Valaisan, il est «absurde» de parler de rendement abusif sur des marchés qui ne connaissent pas de pénurie.

Pas de fleurs pour les locataires

A l'opposé, la commission a rejeté par 16 voix contre 7 l'idée de Carlo Sommaruga (PS/GE) d'abroger les restrictions du droit de contester le loyer initial.

Les contestations sont compliquées, bureaucratiques et contre-productives, selon le président de l'Association suisse des locataires (ALOCA) qui rappelle que les loyers sont 40% supérieurs au niveau auquel ils devraient se trouver avec une application correcte du droit du bail. Une minorité propose de donner suite à l'initiative.

Enfin, la commission n'entre pas plus en matière sur une autre initiative du Genevois pour protéger les aînés en cas de résiliation du bail à loyer. Il proposait que le congé soit fondé sur un juste motif et que les aînés reçoivent une solution de relogement à proximité immédiate avec des conditions locatives analogues. Les deux propositions du socialiste seront soumises au Conseil national. (ats/nxp)

Créé: 06.07.2018, 18h44

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