Une locataire gagne au TF, son loyer est divisé par trois

GenèveLes juges de Mon Repos sanctionnent un vice de forme: le loyer précédent aurait dû figurer dans le bail.

Le loyer d’un quatre pièces meublé et équipé à Champel, de 6200?francs, a été annulé et réduit à 1900 francs par la justice.

Le loyer d’un quatre pièces meublé et équipé à Champel, de 6200?francs, a été annulé et réduit à 1900 francs par la justice. Image: Laurent Guiraud

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Le diable se cache dans les détails. A Genève, les locataires doivent être informés du loyer payé par leur prédécesseur (lire encadré). La forme de cette communication est importante, comme l’a appris à ses dépens une société propriétaire, qui va devoir débourser près de 200 000 francs. Pour les juges du Tribunal fédéral (TF), le plus simple est que le contrat de bail mentionne la formule officielle annexée. Dans le cas contraire, comme ici, le bailleur doit apporter la preuve qu’il a transmis cette information.

La Chambre des baux et loyers n’a pas été convaincue par le témoignage d’une employée de régie. Ainsi, le loyer d’un quatre pièces de 80 m2 meublé et équipé à Champel, fixé à 6200 francs, a été annulé rétroactivement et réduit à 1900 francs. Le Tribunal fédéral vient de confirmer cette décision en écartant le recours de la bailleresse pour arbitraire.

Un écart de 4300 francs

Tout commence à la signature du contrat de bail, en mars 2010. La locataire affirme n’avoir pris conscience de l’absence de l’avis du loyer initial qu’à l’été 2013, lorsqu’elle a pris un autre appartement pour lequel elle a reçu un tel avis. Elle saisit alors le Tribunal des baux et loyers. La bailleresse produit une photocopie de la formule officielle, ainsi qu’une attestation signée par une employée de la régie au sujet de la remise de cette formule à la locataire. Le Tribunal, considérant que la bailleresse ne dispose d’aucune preuve écrite de la remise du document, doit fixer un nouveau loyer. La bailleresse refuse de produire les éléments nécessaires pour un calcul de rendement. Le juge, ne pouvant déterminer s’il est excessif, se base sur des données statistiques moyennes pour établir le loyer mensuel à 2120 francs, charges et électricité comprises.

En deuxième instance, la Chambre des baux et loyers, préférant se baser sur la valeur médiane, l’a encore réduit à 1900 francs. Dans le détail, elle part d’un montant de base de 1462 francs, porté à 1550 francs en raison de l’emplacement central et du bon état de l’immeuble, ajoute 150 francs pour l’ameublement et 200 francs pour les charges et l’électricité.

L’arrêt du Tribunal fédéral balaie le recours de la société propriétaire. Il précise que «la production d’une photocopie de la formule officielle (…) ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci.» D’autant plus que la formule ne portait pas de contre-signature de la locataire, contrairement à deux autres documents: l’état des lieux et l’inventaire du mobilier.

Un témoignage insuffisant

Le témoignage de l’employée de régie ne convainc pas non plus. Selon la Cour cantonale, il «n’est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, comme celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu’elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n’est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage.» Selon la Haute Cour, «une erreur ou un oubli de l’employée de la régie ne peut être exclu, le grief d’arbitraire ne peut qu’être rejeté».

«Je suis vraiment choqué, réagit Me Pascal Pétroz, conseil de la société propriétaire. Il s’agit d’un témoin assermenté, qui risquerait jusqu’à cinq ans de prison en cas de faux témoignage. Il n’y a aucune raison de douter de sa véracité. C’est parfaitement scandaleux. Ça ne fait pas de sens de soutenir qu’un document qui a été établi n’a pas été remis.»

La partie adverse constate qu’«un témoignage ne suffit pas, selon Me Nils de Dardel. Si l’employée avouait une faute, elle pourrait perdre son emploi, il y aurait des conséquences énormes.»

La société propriétaire va donc devoir rembourser rétroactivement la différence de loyer sur une quarantaine de mois, sans compter les intérêts et les frais de justice, qui font grimper l’addition à près de 200 000 francs.

Créé: 24.09.2016, 08h22

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