Dernières empoignades autour du sol vaudois

AménagementPour se conformer définitivement à la LAT, le Grand Conseil doit voter une loi luttant contre la thésaurisation des terrains à bâtir et instaurant une nouvelle taxe. Débat en vue.

La nouvelle loi veut pousser les propriétaires de terrains constructibles à bâtir.

La nouvelle loi veut pousser les propriétaires de terrains constructibles à bâtir. Image: Jean-Paul Guinnard

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Six mois après s’être battus autour du nouveau Plan directeur cantonal, qui débouchera sur le dézonage de nombreuses parcelles constructibles, les députés rouvrent mardi la boîte de Pandore de l’aménagement du territoire. Pas le choix, il s’agit cette fois de réviser la loi vaudoise pour que celle-ci aussi respecte le droit fédéral, la fameuse LAT qui veut combattre le mitage des paysages.


Lire l'édito: Le bout du tunnel pour de Quattro

Il faut introduire une taxe sur la plus-value, afin d’indemniser les rares propriétaires qui pourront faire valoir une réelle expropriation de leur droit à bâtir (lire ci-dessous). Il faut aussi prendre des mesures contre la thésaurisation du sol. Voilà de quoi inspirer bien des cauchemars aux farouches défenseurs de la garantie de la propriété, à droite de l’hémicycle: comment pousser, voire forcer, le propriétaire d’un terrain bien situé à construire des logements? Car la philosophie de la LAT demande de fixer les besoins en zone à bâtir de chaque commune pour les quinze prochaines années et de s’y tenir. Ce qui implique de s’assurer que les terrains légalisés seront bel et bien construits d’ici là.

Le projet est-il trop «light»?

Divers mécanismes sont à l’étude. Dans son projet, le Conseil d’État – en fait, la ministre PLR Jacqueline de Quattro – en propose un qui ne mange pas de pain: toute nouvelle zone à bâtir liée à la réalisation d’un projet précis doit déboucher sur une demande de permis de construire dans les trois ans (prolongeable de deux ans), sans quoi la parcelle retourne à son affectation d’origine. La Commune peut aussi conclure avec les propriétaires un contrat, lequel «prévoit au moins le délai pour construire ainsi que les conséquences d’un non-respect de ce délai», ajoute un article de la loi.

Problème: ces dispositions pourraient bien ne pas suffire à respecter l’esprit de la LAT. Le Tribunal fédéral (TF) a jugé l’été dernier que la nouvelle loi fribourgeoise était trop «light», notamment parce que les députés avaient biffé la création d’un droit d’emption communal. Ce droit permet à la collectivité publique d’acheter la parcelle thésaurisée, que le propriétaire le veuille ou non. En commission, la gauche vaudoise a donc pris acte de ce verdict et ajouté cette possibilité dans le projet de loi. Le retour d’un vieux débat puisqu’en 2011, feu le conseiller d’État UDC Jean-Claude Mermoud avait aussi vu dans le droit d’emption un moyen de lutter contre la pénurie de logements. Avant de céder face à la bronca de son propre camp.

Ligne rouge

«Le droit d’emption est la ligne rouge à ne pas franchir. C’est une atteinte trop forte à la garantie de la propriété», estime toujours la cheffe du groupe PLR Christelle Luisier. Les partis bourgeois sont d’autant plus remontés qu’il y a un an ils ont déjà dû avaler l’inscription d’un droit de préemption dans la récente loi sur le logement, permettant aux communes de se substituer à l’acheteur d’un terrain dans certains cas. Or, «le droit d’emption n’est qu’une solution parmi d’autres possibles», insiste la libérale-radicale. La droite a concocté ces derniers jours une alternative, basée sur ce qui se fait dans le canton de Berne. «Il s’agirait d’une taxe incitative et progressive, basée sur la valeur fiscale du terrain thésaurisé», détaille Christelle Luisier. Cette nouvelle taxe viendrait s’ajouter à celle sur la plus-value, que le Grand Conseil va devoir instaurer, et à celle sur les équipements communautaires, prévus par plusieurs communes.

Reste à déterminer l’année à partir de laquelle un propriétaire peu pressé de construire serait frappé de cette ponction, son montant, sa progressivité, etc. «Ce sont autour de ces questions que la discussion va se cristalliser», prédit le chef de groupe UDC Philippe Jobin. La question d’un droit d’emption va tout de même se poser, mais les Verts «n’y sont pas attachés par principe. Ce n’est pas un objectif en soi», relève leur chef de groupe Vassilis Venizelos. Pour les socialistes, le droit d’emption reste néanmoins la meilleure solution, qui permet aux communes «de garder en main l’aménagement du territoire», dit la députée Valérie Schwaar. La gauche radicale, elle, va plus loin. Elle soutient un droit d’emption automatique, qui obligerait les communes à acquérir le terrain non construit au bout d’un certain laps de temps.

Thésauriser, un faux débat?

Un débat «idéologique» qui ne colle plus à la réalité, estiment des spécialistes. «La thésaurisation est en train de mourir de sa belle mort», avance Yvan Schmidt, fondateur du bureau d’expertise immobilière i Consulting. Ce dernier a été le premier à mettre le doigt, en 2011, sur le phénomène de thésaurisation dans une vaste étude financée notamment par la BCV et l’État. À l’époque, il en ressortait que les propriétaires de 65% des terrains disponibles dans le canton n’avaient aucune intention de vendre ou de construire. Mais depuis, dit-il, la donne a bien changé. «Depuis plusieurs années, les communes obligent les propriétaires à financer les études pour les nouveaux plans de quartier. Désormais, créer une nouvelle zone à bâtir leur coûte et ils n’ont aucun intérêt à rester assis sur leur parcelle.» L’important dézonage à venir, qui touchera en premier lieu des terrains thésaurisés, va en outre faire mécaniquement baisser leur taux. «La problématique n’est plus autant d’actualité. En plus, le marché locatif va se détendre en 2018-2019: Vaud va sortir de la pénurie.»

Les discussions s’annoncent intenses, sur l’entrée en matière même de la loi. Car la gauche plaidera pour renvoyer le paquet à la ministre Jacqueline de Quattro, accusée d’avoir bâclé cette vaste réforme dans la précipitation.


Une nouvelle taxe et des simplifications

La loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) impose également une taxe sur la plus-value, peu goûtée dans les rangs bourgeois. Cette contribution financière des propriétaires et des promoteurs sera due lorsqu’un terrain gagne des droits à bâtir et prend ainsi de la valeur. Elle figure dans la loi fédérale depuis 1979, mais n’a pas été mise en vigueur par tous les cantons. Vaud y a renoncé à deux reprises, en 1998 et 2011. Avec la récente révision de la LAT, elle devient cependant aujourd’hui une condition sine qua non pour rendre la loi vaudoise conforme au droit fédéral. À défaut, un nouveau moratoire sur la zone à bâtir entrerait en vigueur en 2019 (lire ci-contre). L’argent versé par les propriétaires sous l’enseigne de la taxe sur la plus-value sera gardé dans un fonds servant à l’indemnisation des personnes s’estimant lésées par la diminution des droits à bâtir sur leur terrain. Géré par le Canton, le pot pourra financer des mesures de protection et de reconversion des terres en surfaces d’assolement (bonnes terres cultivables). Il servira aussi à la valorisation des forêts en cas de défrichement. Le taux de la taxe sur la plus-value a été arrêté à 20%. Autrement dit, le propriétaire dont la parcelle est soudain colloquée en zone à bâtir ou qui touche simplement davantage de droits à bâtir à la faveur d’une réaffectation sera redevable à l’État d’une somme représentant les 20% de l’accroissement de la valeur de son bien. Il devra verser cette somme au moment de l’obtention du permis de construire ou lorsqu’il vend son terrain. La gauche demande, sans trop y croire, un taux de 30% dans les cas où la plus-value résulte d’une affectation en zone à bâtir et de 20% dans les cas de changements d’affectation divers qui augmentent les possibilités de bâtir. Jacqueline de Quattro a aussi profité de la réouverture de la loi pour en toiletter une partie. Avec la volonté de simplifier les instruments d’aménagement (plans directeurs communaux, intercommunaux, régionaux et autres plans d’affectation), le Conseil d’État propose des modifications importantes de procédure. Les communes devraient y trouver davantage d’autonomie et moins de contraintes. Mais cette orientation déplaît souverainement à la gauche et constitue la raison principale de son opposition à l’entrée en matière. «Il est totalement dépassé de simplifier les procédures et de considérer que les aménagistes sont empêcheurs de tourner en rond», fustige le Vert Raphaël Mahaim. (24 heures)

Créé: 22.01.2018, 06h45

Moratoire en jeu

Chaque Canton a jusqu’au mois de mai 2019 pour adapter sa législation à la LAT. Vaud est donc dans les temps, mais si le Grand Conseil venait à temporiser et à rater ce délai, un nouveau moratoire sur la création de zones à bâtir le frapperait aussitôt. Ce serait un sacré retour en arrière, vu que le Canton s’apprête justement à sortir d’un même moratoire, auquel il est soumis depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle LAT, en 2014. Ce sera de l’histoire ancienne sitôt que le Conseil fédéral aura approuvé le Plan directeur cantonal, mis à jour en juin dernier par le parlement.
La décision du Conseil fédéral est attendue pour bientôt.

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