«Le nombre de logements vides est en train d’exploser»

InterviewDans le canton, 4512 logements sont officiellement vacants. Bernard Nicod n’y croit pas. Selon lui, «on construit beaucoup trop».

Bernard Nicod, promoteur immobilier.

Bernard Nicod, promoteur immobilier. Image: VANESSA CARDOSO

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Selon l’OFS, il y avait 75'300 logements vacants en Suisse au 1er juin, 4500 sur Vaud. Selon vous, ce chiffre est nettement en dessous de la réalité?
Bernard Nicod: Nous avons été surpris par ce chiffre. Je connais bien ce marché, et je pense que cela provient notamment du décalage entre le moment où les Communes fournissent chacune leurs chiffres et celui d’une publication consolidée. C’est qu’en moyenne plus de 500 nouveaux logements arrivent sur le marché chaque mois! Actuellement, le nombre de logements vides est en train d’exploser et devrait dépasser 6000 au printemps prochain.


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Cela signifie qu’on est tout près du taux de 1,5% qui définit un marché jugé sain?
Le taux d’équilibre se situe à 1,5%. Le problème est que cela ne s’arrête pas. On construit beaucoup trop. C’est de la folie. Cette année, il est question de 6300 à 6500 logements. On dépassera donc un taux de 2% au printemps prochain. Entre 2010 et 2017, on a construit en moyenne 4200 appartements par an, ce qui correspondait aux besoins. Mais, au cours de la même période, la croissance du nombre d’habitants du canton s’est réduite de moitié, et donc les besoins sont moindres.

Mais à Lausanne on n’est pas encore dans une situation confortable?
Dans le district de Lausanne, le taux de vacance est de 0,73%, mais on va arriver à 1,5% en 2020. Genève et sa couronne, qui s’étend jusqu’à Nyon, est le seul marché du pays où il manque encore des logements. Mais le rattrapage va se faire dans les trois ou quatre ans. Au bout du lac, plus de 6600 logements sont actuellement en construction.

Comment expliquer cette situation?
Le moteur, c’est l’emploi: il ne progresse plus. À mon avis, dans l’étude «Besoin en logement à l’horizon 2040» (ndlr: publiée par le SCRIS en décembre 2018), notre Canton est beaucoup trop optimiste dans ses prévisions. Certes, nous avons tout pour plaire: une nature magnifique, des hautes écoles et universités de renommée mondiale, des musées et le CIO, pour ne citer qu’eux, mais la Suisse – tout comme Vaud – a perdu de son attractivité pour les étrangers, et mes prévisions aussi bien économiques que démographiques sont nettement moins roses que les officielles.

On peut donc s’attendre désormais à une importante baisse des loyers si les propriétaires veulent louer ces objets vacants?
Le loyer moyen est de 1292 francs dans le canton de Vaud. Une très légère baisse est déjà intervenue et devrait se poursuivre, mais il est impossible de généraliser. Certaines régions du canton enregistrent beaucoup de logements vides, et donc une pression sur les loyers, d’autres pas. Il y a parfois des baisses déguisées sous forme de quelques mois de loyer gratuit. C’est tout faux et un mauvais calcul. Le problème est que nombre de sociétés propriétaires d’immeubles sont cotées en Bourse et préfèrent ne pas appliquer des baisses de loyers qui nuiraient à leurs résultats.


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Pourtant l’entreprise générale Bernard Nicod a aussi profité des taux d’intérêt très bas?
L’activité d’entreprise générale permet d’engranger une marge de l’ordre de 1,5 à 2%. C’est plutôt modeste, si l’on tient compte des risques liés à cette activité.

Allez-vous stopper ou tout au moins freiner sérieusement le lancement de nouveaux projets de construction?
Voyant l’orage arriver, cela fait dix-huit mois que nous avons levé le pied et baissé la voilure. On navigue à vue. Nous ne planifions plus de nouveaux gros chantiers, mais des petits, au coup par coup.

Quels sont les risques de cette situation d’abondance?
80'000 logements vacants – et ce chiffre va encore augmenter, tout comme celui des surfaces d’activité vides –, cela signifie d’une part des quartiers fantômes et d’autre part de très gros actifs, 35 à 40 milliards de francs, sans rendement. Donc des entreprises et des propriétaires en difficulté.

Comment alors jugez-vous les mesures qui freinent l’accession à la propriété et qui toucheront les immeubles de rendement dès l’an prochain?
Aberrantes! On laisse tomber les acquéreurs privés. Cela n’a aucun sens, car notre taux de propriétaires de leur logement – déjà le plus bas d’Europe – risque encore de diminuer. La nouvelle ordonnance, dont on ne sait pas encore si elle exigera 25 ou 30% de fonds propres et un amortissement accéléré, est une catastrophe. Selon ce qui sera décidé, on va perdre entre 12 et 20 milliards de francs de transactions sur un total de 72 milliards en Suisse, soit entre 1,2 et 2 milliards pour Vaud. Cela fausse le marché et fait le lit des investisseurs institutionnels qui ne sont pas concernés par cette mesure. Contraints d’investir – ne serait-ce que pour éviter les intérêts négatifs –, ils achètent cash des immeubles à tour de bras et font exploser le marché, contribuant ainsi au maintien de loyers parfois trop élevés.

Créé: 15.10.2019, 06h36

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