«Le rendement net est défavorable aux propriétaires»

LogementDirecteur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière, Jacques Ansermet voit d’un mauvais œil la contestation du loyer initial.

Image: Keystone

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Le défenseur des propriétaires dénonce surtout la méthode de calcul de rendement net utilisée par les tribunaux.

Êtes-vous d’accord avec César Montalto qui dit qu’un locataire doit toujours contester son loyer, car il gagnerait systématiquement? Dire qu’il faut systématiquement contester le loyer initial est le jeu de l’Asloca. C’est un raccourci. Contester un loyer initial dans les trente jours suivant l’entrée dans les locaux est effectivement un droit. De très nombreux locataires ne l’exercent cependant pas car ils respectent la signature apposée sur le contrat de bail. Selon les statistiques, le loyer d’environ 1% des baux est contesté. Voilà les faits.

La jurisprudence contient de multiples exemples de procédures ayant débouché sur d’importantes diminutions de loyer. Les baisses peuvent en effet être impressionnantes lorsque les tribunaux effectuent des calculs de rendement net. Cette méthode est défavorable aux propriétaires. Le Tribunal fédéral a décidé il y a de nombreuses années que le rendement maximum sur les fonds propres était égal au taux hypothécaire de référence majoré de 0,5%. À l’époque, ce taux se montait à 4%. Aujourd’hui, il est de 1,5%. Avec un pourcentage si bas, on estime que cette méthode devrait être modifiée. Car même des institutions publiques comme la Suva ou la Caisse de pensions des employés de la Confédération obtiennent des rendements nets de plus de 3,5% dans l’immobilier résidentiel. Et ce, en signant des baux dans lesquels figurent des loyers du marché, pourtant bien supérieurs aux loyers fixés selon la méthode de rendement admise par le Tribunal fédéral.

Les loyers sont-ils trop élevés sur l’arc lémanique? Certains loyers y sont très élevés. Mais d’autres peuvent être tout à fait raisonnables, en particulier dans le cas d’un locataire qui occupe le même logement depuis dix ou vingt ans. Sur un plan général, on constate que la pénurie a plutôt tendance à s’estomper. Le marché se détend et on voit des loyers qui baissent par rapport au précédent ou des bailleurs qui offrent un mois de loyer gratuit pour attirer des locataires.

Créé: 28.01.2019, 14h11

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Jacques Ansermet, Directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière

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