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Les commerçants ne savent pas encore si leurs loyers pourront être annulés

Bailleurs et locataires ne sont pas d’accord sur la possibilité de suspendre les factures des commerçants empêchés de travailler.

Me Xavier Rubli, co-auteur de l'avis de droit de l'ASLOCA.
Me Xavier Rubli, co-auteur de l'avis de droit de l'ASLOCA.
PHILIPPE MAEDER/A

Parmi les maux qui affectent les commerçants depuis le confinement, le paiement du loyer n’est pas le moindre. Des discussions sont en cours à Berne pour parvenir à un accord entre bailleurs et locataires. Après que le lobby des propriétaires a fait valoir que les loyers restaient dus malgré la crise, l’Association suisse des locataires (Asloca) s’est inscrite en faux.

Un avis de droit circule désormais, rédigé par des avocats spécialisés. Me Xavier Rubli, à Lausanne, est l’un d’eux. Pour l’homme de loi, le Code des obligations est très clair: le locataire qui ne peut plus faire usage de ses locaux loués n’est pas tenu de payer le loyer. «La loi prescrit que le bailleur met à disposition du locataire un objet qui se trouve dans un «état approprié à l’usage convenu», énonce Xavier Rubli.

Ce que l’on entend par «usage convenu», c’est ce qui sera fait du local loué. Il peut servir à un logement, à un restaurant, à un salon de coiffure, etc. «Le local loué l’est avec des qualités propres, comme une salle de bains pour un logement ou la possibilité d’accueillir des clients pour un restaurant. S’il y a entrave à l’usage convenu, si le local loué n’est plus utilisable comme promis dans le contrat de bail, il y a défaut de la chose louée, ce qui entraîne une réduction, voire une suppression du loyer», poursuit Xavier Rubli.

Une entrave à l’«usage convenu» bien réelle

Dans le cas de la crise sanitaire, l’entrave à l’«usage convenu» est bien réelle pour les commerçants qui ont dû fermer boutique à cause du coronavirus. «Le défaut de la chose louée n’est ici certes pas imputable au bailleur, poursuit l’avocat. Mais la réduction ou la suppression du loyer est de nature causale, c’est-à-dire qu’elle est indépendante de toute faute du bailleur, et même s’il ne peut pas éliminer le défaut, comme en cas de travaux dans un immeuble voisin.»

L’avocat postule que le bailleur assume le risque de non-perception ou diminution des loyers, tandis que le locataire commerçant assume le risque de ne plus toucher de revenus après la fermeture forcée de son négoce: les risques économiques sont répartis.

Pas de jurisprudence

Il n’existe pas de jurisprudence sur les suppressions de loyers en cas de pandémie. Les experts ont cherché des réponses du côté de la situation qui prévalait en 1939-45, sans succès. Aux yeux de Xavier Rubli, la promesse contractuelle d’offrir des locaux «selon l’usage convenu» est donc ici déterminante.

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Les bailleurs ne voient évidemment pas les choses de la même manière. Dans un récent communiqué, la Fédération romande immobilière a jugé «absurde» de considérer qu’un local présente un «défaut» alors que ce même local pourrait servir, par exemple, pour un take-away. Les discussions pourraient aboutir la semaine prochaine.

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