«L'issue du vote relatif au projet prévu à Malley me réjouit»

CFFJürg Stöckli, directeur de CFF Immobilier, explique la politique que suit l'entité depuis quelques années. Interview.

Jürg Stöckli

Jürg Stöckli Image: Keystone

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Historiquement, pourquoi les CFF font-ils dans l’immobilier?

Dès 2001, les activités immobilières ont été regroupées dans une même unité. En 2008, Andréas Meyer, l’actuel Directeur général exécutif des CFF, a décidé d’en faire une Division à part entière dont le responsable serait également membre de la Direction du groupe. La création de cette Division a été d’une grande importance, dans le sens où elle a permis de se concentrer véritablement sur le fort développement de l’immobilier.

Les CFF disposent depuis des décennies de surfaces de terrain considérables. Contrairement aux autres entreprises fédérales, les CFF ont décidé de développer eux-mêmes ces terrains et, au moment de l’obtention du droit de construire, de les céder ou de les construire afin de les garder dans leur portefeuille. Cela permet d’assurer de manière durable la capacité financière du groupe.

Combien de projets CFF Immobilier gère-t-il en Suisse et dans le canton de Vaud?

Actuellement en Suisse, près d’une centaine de zones appartenant aux CFF sont développées. Si l’on parle de développement concret de quartiers, une quarantaine de projets sont en cours, dont une dizaine en Suisse romande, la moitié dans le canton de Vaud avec les projets Morges Quartier des Halles, Malley, Vevey, Renens – Parc du Simplon et Quai Ouest, La Rasude, ainsi que la Gare de Lausanne. Sans oublier les gros projets de transformation des gares de Vevey et de Montreux. Mais nous avons également d’importants projets à Genève avec des quartiers en développement à Pont-Rouge, à Chêne-Bourg et aux Eaux-Vives.

A ce sujet, j’aimerais ajouter que j’ai suivi avec attention la votation relative au projet prévu à Malley et que je me réjouis de l’issue du vote. Cela nous permet d’aller de l’avant en organisant dès l’année prochaine un concours d’architecture pour un projet qui proposera entre 200 et 250 logements, ainsi que plus de 30'000 m2 d’activités, dont 5000 pour des commerces. Un projet presque similaire fait l’objet d’un référendum à Vevey et j’ose également espérer une issue positive pour l’avenir de ce quartier lors du scrutin le 12 février prochain.

Combien de bâtiments possède CFF Immobilier en Suisse et sur sol vaudois?

J’aimerais tout d’abord préciser que le patrimoine de CFF Immobilier, c’est tout d’abord le savoir-faire de plus de 870 collaboratrices et collaborateurs. Mais c’est également la gestion et le développement d’une surface de près de 15 millions de m2 pour 4'000 bien-fonds, 3'500 bâtiments, dont 1’200 en Suisse romande, et 820 gares et haltes. CFF Immobilier, c’est aussi 550 millions d’investissement par année, près de 37'000 contrats de bail pour un chiffre d’affaires tiers de près de 1,5 milliards de francs. Cela nous permet d’injecter annuellement 150 millions de francs dans l’infrastructure et près de 90 millions pour l’assainissement de notre caisse de pension, des sommes qui ne sont par conséquent pas à la charge du contribuable.

CFF Immobilier se concentre sur trois portefeuilles. Tout d’abord les Gares afin d’en faire des centres de services et de mobilités attrayants et de répondre au besoin de la clientèle. Les Objets de placement ensuite, à savoir des immeubles de qualité (logements, bureaux, commerces, surface dédiées aux activités médicales, écoles, etc.) situés à proximité des gares au cœur des principaux centres économiques du pays. La Production ferroviaire enfin, soit des immeubles de bureaux des collaborateurs CFF et des bâtiments d’exploitation et de services attrayants pour les plus de 30'000 employés du groupe.

CFF Immobilier, c’est également la gestion de surfaces commerciales dans les gares. C’est aussi le positionnement des grandes gares en tant que centres de mobilité multimodaux au pouvoir d’attraction urbains. Nous répondons ainsi aux besoins de nos clients en proposant une offre variée de commerces et de services dans nos gares. La nature des ces commerces et de ces services est définie selon les besoins exprimés par nos clients. Par exemple, l’installation future d’un restaurant végétarien en gare de Lausanne n’est pas le fruit d’une décision unilatérale de CFF Immobilier, mais bien l’expression d’une demande dans la région.

Pourquoi se lancer dans la création de véritables quartiers?

Au siècle dernier, l'arrivée du rail a participé activement au développement des villes. A l'origine construites en périphérie des citées, les gares se trouvent aujourd'hui au centre de celles-ci. En tant qu'acteur de la mobilité, nous participons ainsi à la vie de la ville en la connectant avec les autres agglomérations du pays et du continent.

Les Communes où se situent ces projets sont-elles consultées, partenaires? Comment se fait la répartition?

Ces développements de quartier se font effectivement en étroite collaboration avec les villes et les communes, autorités avec lesquelles nous recherchons toujours le bon mélange en matière d’affectations afin de rendre ces lieux vivants et attrayants.

Avec quels investissements prévus ces cinq prochaines années?

Les investissements prévus par CFF Immobilier jusqu’en 2021 sont de l’ordre de 3 milliards de francs. La stratégie consiste à valoriser nos terrains, puis à décider quels projets seront conservés dans notre portefeuille. De manière générale nous conservons les projets situés dans les régions à forte croissance économiques ou démographique comme l’Arc lémanique par exemple. Le reste est mis en vente.

Pour les quartiers que CFF Immobilier conçoit, comment se font les choix urbanistiques?

Nous lançons toujours des mandats d’étude parallèles d’urbanisme, les MEP. A la fin, nous avons le choix entre 4 à 5 idées. C’est un moyen optimal pour intégrer les projets dans leur quartier. Nos projets sont toujours très complexes et doivent par exemple intégrer la question des transports publics et des normes de sécurité plus élevées qu’ailleurs à cause de la proximité des gares. Durant les MEP nous travaillons avec les autorités, le voisinage et le quartier, ce qui réduit aussi les risques de recours et d’oppositions. Enfin, pouvoir choisir entre 5 propositions d’urbanisme permet toujours de trouver la forme urbaine la plus appropriée au site.

Par ailleurs, lors des premiers contacts avec les autorités, les CFF discutent du potentiel constructible et des affectations envisageables sur un périmètre donné. En considérant l'hyper-centralité des projets, l'accès privilégié aux transports publics, mais aussi les nuisances importantes auxquelles sont exposés nos périmètres, les autorités et les CFF posent les bases de l'urbanisation. Cette phase se conclut habituellement par l'établissement d’un plan de quartier qui détermine, notamment, la densité, les gabarits, les affectations, les principes d’aménagements extérieurs et les points d’accès. Dès que les droits à bâtir sont ainsi obtenus et pour les projets que nous souhaitons garder dans notre portefeuille, nous organisons ensuite des concours d’architecture qui nous permettent de choisir la typologie et le caractère des bâtiments à réaliser. Dans cette phase de réflexion préliminaire, le recours aux spécialistes en la matière (urbanistes, architectes, ingénieurs) nous aide à poser les enjeux et dégager les solutions optimales.

Pour ces quartiers, CFF Immobilier est-il soumis à l'offre sur les marchés publics?

Non, cependant de mettre des urbanistes, puis des architectes en concurrence dans l’élaboration de nos projets revient à travailler aux conditions du marché. De plus, aucun terrain n’est mis en vente directement. Nous recourrons systématiquement à des appels d’offres pour obtenir les meilleures conditions.

Les contraintes environnementales (impact sur le paysage... etc...) sont-elles importantes dans les processus de décision?

Notre objectif premier est d’améliorer la qualité de vie de nos clients. Dans le cadre de ses projets, les CFF s’engagent fortement dans la construction d’un cadre de vie durable. Un scénario d’approvisionnement énergétique est donc élaboré. Il permettra de développer un projet optimisé en se basant sur les objectifs ambitieux en matière d’environnement. En terme de mobilité, les efforts consentis sont également très importants. Afin de limiter la génération de trafic individuel, le nombre de places de stationnement automobile est en général limité. Dans le même temps, des places de stationnement vélos sont envisagées. Les espaces publics sont traités avec soin. Ils sont - dans la mesure du possible - libérés de l’emprise des voitures et permettent des générer des espaces de circulation piétonne et de rencontre de grande qualité. Par ailleurs, le choix a été fait pour tous les projets de développement de s’appuyer sur le label DGNB, qui est une preuve de bonne conduite en matière construction durable.

Quelles sont les contraintes que la Confédération impose à CFF Immobilier, notamment en termes de rentabilité et de résultats?

La Confédération nous a donné pour mandat de valoriser ces friches ferroviaires et de consolider le portefeuille immobilier des CFF. Et ce, aux conditions du marché. Par la rationalisation du système de transport et de l'utilisation de nos espaces de travail, nous avons aujourd'hui la possibilité de nous libérer de grandes surfaces constituées par les friches ferroviaires. Ces investissements nous permettent également d’injecter annuellement 150 millions de francs dans l’infrastructure et près de 90 millions pour l’assainissement de notre caisse de pension, des sommes qui ne sont par conséquent pas à la charge du contribuable. Nous participons ainsi au renforcement de la capacité financière du groupe.

Quelle est la part des loyers abordables dans tous ces dossiers?

Sur les 1200 logements dont les CFF sont aujourd’hui propriétaires, 1000 entrent dans la catégorie des logements à loyers abordables. Par ailleurs, les CFF soutiennent actuellement sur tout le territoire suisse environ 38 coopératives d’habitation qui comptent quelque 1700 logements. Enfin, sur les 3'000 à 4'000 logements planifiés par les CFF sur le long terme, nous pouvons affirmer que près d’un tiers de ces logements seront mis sur le marché à des prix abordables.

Qui fixe la part des logements à loyers abordables dans ces projets?

La part de logements à loyers abordables est fixée en étroite collaboration entre les collectivités et les CFF. Cette collaboration permet de déterminer certains type de logements déjà au stade de la planification.

On entend, ça et là, des critiques concernant le manque de logements d'utilité publique dans les projets immobiliers portés par les CFF. Qu'en dites-vous?

En exploitant et en développant des immeubles autour des gares des principaux centres économiques de Suisse, CFF Immobilier crée de la valeur ajoutée pour l’ensemble du système ferroviaire, pour les villes, et pour le public. Comme convenu avec les milieux politiques, les bénéfices immobiliers sont utilisés pour l’assainissement et la stabilisation de la Caisse de pensions CFF, les paiements annuels à CFF Infrastructure, pour un montant de 150 millions de francs suisses, ainsi que pour la stabilisation de l’endettement des CFF.

Le fait que CFF Immobilier doive annuellement verser des dizaines de millions au secteur "Infrastructures" ainsi que pour la Caisse de pensions des CFF explique-t-il le peu de logements d'utilité publique estampillés CFF dénoncés par certains?

Il est vrai que tous les bénéfices engrangés par CFF Immobilier sont réinjectés dans le système ferroviaire, ce qui déleste les finances fédérales et, au final, profite aux contribuables. Si cet argent devait être investi ailleurs, d’autres sources financières devraient être trouvées, sources qui seraient alors vraisemblablement publiques.

Quelle place le privé occupe-t-il dans ces différents projets?

Le secteur privé occupe une place importante, puisqu’il est utilisateur, client, locataire, et pour beaucoup de nos projets aussi investisseur. La stratégie de CFF immobilier consiste à valoriser les terrains libérés par Infrastructure. Nous sommes cependant tenus de respecter un plafond d’endettement fixé, comme c’est le cas pour toute entreprise. Ce plafond d’endettement ne nous permet pas d’investir nous-même dans tous nos projets. Nous devons ainsi recourir à des ventes de terrains ou même de bâtiments réalisés pour libérer des liquidités qui nous permettront de financer de futures réalisations.

CFF Immobilier fait-il aussi dans la spéculation immobilière?

Nous ne sommes pas seulement la plus importante entreprise de transport ferroviaire en Suisse. Nous sommes aussi une des grandes sociétés immobilières du pays.

Mais, au contraire des principaux groupes ferroviaires, nous n'avons pas cédé nos terrains à des investisseurs-tiers. Nous nous sommes rapidement rendu compte de l'énorme potentiel et de la plus-value que pouvaient générer nos friches ferroviaires. Nous aménageons ainsi des gares et leurs zones attenantes en centres de prestations attractifs. Il ne s’agit donc pas uniquement des bâtiments, mais de véritables lieux de vie, des quartiers où l’on peut habiter, travailler, faire ses achats ou encore étudier pour ne citer que quelques exemples.

Je préciserais par ailleurs que nous voulons profiter nous-même de cet accroissement de la valeur que nous générons grâce à l’extension de nos infrastructures sur nos terrains aux abords des gares.

Un développement durable qui implique une grande responsabilité vis-à-vis de la Suisse de demain.

Créé: 03.12.2016, 08h03

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