Un leurre pour dissuader les gens de contester leur loyer initial

ImmobilierUne société de courtage fait signer à ses clients un engagement de non-contestation de loyer initial. Un document sans valeur juridique.

Comment faire pour baisser son loyer? Réponses d'un expert.
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«C’est un procédé de fifrelin», s’exclame Jean-Michel Dolivo. À la suite de l’article de «24 heures» «Les loyers contestés peuvent parfois baisser de moitié», une des clientes de l’avocat-conseil mandaté par l’ASLOCA (Association suisse des locataires) a souhaité faire part de la mésaventure qu’elle a vécue.

Désirant louer un bien immobilier dans la région lausannoise et ayant de la peine à trouver chaussure à son pied en raison de la pénurie, Éliane (prénom d’emprunt) a décidé de faire appel à une société de courtage dont les responsables se définissent comme des «chasseurs d’appartements».

Effet dissuasif

À la réception de la paperasse à remplir pour débuter les démarches, surprise: un «engagement de non-contestation du loyer initial» (voir le document ci-dessous) s’est glissé dans les documents. «Sur le plan juridique, une telle renonciation est nulle et de nul effet», indique Jean-Michel Dolivo. Le candidat à l’élection complémentaire au Conseil d’État du 17 mars – qui précise s’exprimer ici uniquement en tant qu’avocat-conseil mandaté par l’ASLOCA – estime néanmoins que la pratique a un fort effet dissuasif: «Le futur locataire peut tout à fait être à même de penser qu’il s’est engagé juridiquement à ne pas contester le loyer initial, surtout s’il n’est pas expert en droit du bail.»

Pour voir le document en grand, cliquez ici.

Pour les novices en la matière, le nouvel occupant d’un appartement a la possibilité, dans un délai de 30 jours dès la réception des clés, de contester le loyer initial figurant sur le bail. Et ce notamment dans le cas où le montant qu’il doit débourser chaque mois a été augmenté d’au moins 10% par rapport au précédent locataire ou lorsqu’une pénurie est officiellement constatée comme en ce moment dans le canton de Vaud. Et les résultats sont parfois spectaculaires avec des loyers pouvant être diminués de moitié, voire plus.

Car les calculs effectués par les tribunaux se basent principalement sur le taux hypothécaire de référence fixé par la Confédération (voir l'infographie ci-dessous). Et ce dernier n’a jamais été aussi bas qu’actuellement (1,5%). Les contestations de loyer initial ne font donc pas les affaires des propriétaires. «Par conséquent, ces derniers ainsi que les gérances et les régies vont proposer plus facilement un bien lorsque le futur locataire s’est engagé à ne pas s’opposer au loyer initial», complète Jean-Michel Dolivo.

Pour voir l'infographie en grand, cliquez ici.

Du côté de la société de courtage concernée, on déclare ne mettre aucune pression sur les clients. «Nous leur expliquons clairement la nullité juridique du document qu’ils signent, assure Régis von Arx, administrateur de Homequest Immobilier. Il n’est d’ailleurs pas question d’utiliser ce document lors d’une procédure. C’est plutôt une sorte de «gentlemen’s agreement» (accord informel) qui augmente les chances de succès du dossier de candidature. À plusieurs reprises dans le passé, nous avons dû affronter des procédures de contestation de loyer. Nous faisons notre job consciencieusement. Nous ne sommes dès lors pas très à l’aise si par-derrière notre client conteste le loyer.»

Un cas isolé?

Selon Jean-Michel Dolivo, ce type de pratique a tendance à se multiplier avec la pénurie sur l’arc lémanique. C’est cependant la première fois qu’il constate qu’une société de courtage mandatée pour trouver des appartements s’y adonne. «Nous savons uniquement que des gérances essayaient de faire signer des renonciations», précise l’avocat-conseil.

Son de cloche différent du côté de l’USPI Vaud (Union suisse des professionnels de l’immobilier). «Ce genre de pratique est très isolé, affirme le secrétaire général, Frédéric Dovat. Honnêtement, nous n’en avons même pas connaissance. Et puisqu’un tel document n’a aucune valeur juridique, le locataire qui y appose sa signature est toujours en droit de contester le loyer initial. Concernant ce dernier procédé justement, nous le jugeons contraire au principe général du Code des obligations qui consiste au respect de la parole donnée. Lorsque l’on signe un contrat, on doit l’honorer. Cela étant dit, le droit du bail fonctionne différemment. Les propriétaires tout comme les locataires doivent s’y conformer.»

Créé: 04.03.2019, 16h55

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