Comment les gérances choisissent leurs locataires

Immobilier vaudoisEn période de pénurie, les gérances ont l’embarras du choix pour trouver le locataire parfait. Enquête sur ce tri féroce qui ne laisse pas droit à l’erreur.

Naef accorde une grande importance aux recommandations des propriétaires.

Naef accorde une grande importance aux recommandations des propriétaires. Image: MARIUS AFFOLTER

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Passer pour le futur locataire idéal. En pleine pénurie de logements, obtenir un appartement demande des qualités de fin stratège. C’est que, avec parfois plus de trente dossiers déposés pour un seul bien, les gérances et les propriétaires peuvent faire la fine bouche. Les chiffres sont sans appel. En juin 2012, seuls 91 appartements étaient à louer à Lausanne. Dans le canton, le taux de vacance se résume à 0,6%.

Deux grandes gérances, Naef et Braun, nous ont permis d’assister à la sélection d’un locataire sur dossier. Pratiques des pistons, critères de tri, hantise des contestataires de loyer: incursion dans le monde des gérances.

Un premier tri sélectif
«Pour un logement standard à Lausanne, une soixantaine de personnes visitent l’appartement. Environ trente dossiers sont déposés à la gérance. Seuls cinq ou six passent la rampe du premier tri», explique Serge Willommet, directeur de Naef Immobilier à Lausanne. La première rafle élimine tout dossier incomplet. Dans chaque gérance, le candidat doit remplir un formulaire de demande de location. Outre les renseignements usuels, profession, régie actuelle, raisons du déménagement, nombre d’enfants, animaux sont demandés.

Le futur locataire doit aussi fournir une pièce d’identité, les trois dernières fiches de salaire et une attestation de l’Office des poursuites et faillites. «Il faut que les documents datent de moins de trois mois et qu’ils soient originaux, relève William Gillan, directeur adjoint de la Régie Braun. Nous avons eu tellement de faux documents que nous n’entrons pas en matière avec des photocopies.»

Place au filtre technique. Le premier critère d’élimination d’un candidat est sa solvabilité. Le loyer ne doit pas dépasser un tiers du revenu net de la personne ou du couple. Deuxième critère éliminatoire: les poursuites, à moins que la personne ait un garant. Troisième point appliqué en période de pénurie: les couples ont leur chance pour un deux-pièces. Dès trois pièces, les familles sont privilégiées.

Les parias
Le choix du locataire ne se borne pas à des calculs financiers. Une zone de tri plus sombre s’applique parfois. Tout d’abord parce que le propriétaire a le droit d’imposer n’importe quels critères. Ainsi, les enfants, les animaux ou un musicien peuvent être refusés. «Dans le milieu, tout le monde sait que de nombreuses gérances éliminent les dossiers de candidats en raison de leur métier, révèle une professionnelle d’une régie de la place qui souhaite garder l’anonymat. C’est le cas des médecins, des avocats et des enseignants.» Une information confirmée anonymement par plusieurs professionnels de la branche.

La cause? Ces personnes auraient tendance à contester le loyer initial d’un appartement une fois le bail signé. Autres parias: «On sait qu’une personne à l’aide sociale, même avec des garanties, ou quelqu’un qui présente des problèmes psychiques ne va pas être choisi par les régies», explique Anne Baehler Bech, secrétaire générale de l’Asloca Vaud.

Scrutés
Un dossier douteux? «Si le motif du déménagement est flou, si la régie craint un contentieux financier ou un problème de mœurs, elle appelle l’ancienne gérance pour obtenir des renseignements sur le locataire», explique Anthony Collé, président de la section vaudoise de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). Un échange de données qu’évite au maximum de faire la régie Naef et que refuse la Régie Braun, mais qui est courant. «Une régie aux moyens financiers importants mandate même une société spécialisée pour enquêter sur les futurs locataires, explique une professionnelle. Cela permet de savoir entre autres si la personne a des dettes.»

L’apparence physique et l’attitude d’une personne peuvent aussi peser lourd dans l’attribution d’un logement. «Lorsque quelqu’un dépose son dossier à notre réception, il peut arriver qu’on l’annote. Si la personne était agressive ou si elle avait forcé sur l’alcool, on le relève», précise William Gillan.

Pistons
«Les recommandations, ça marche énormément dans l’immobilier. Si vous connaissez la personne, ça rassure la gérance», lance Anthony Collé, de l’USPI. Le piston peut prendre plusieurs formes. Le meilleur? «Si le propriétaire vous recommande, vous passez sur le haut de la pile, précise Serge Willommet, de la gérance Naef. Et dans presque la moitié des locations, c’est le cas.»

Reste le piston du collaborateur de la régie, ou encore la recommandation de l’ancien locataire. Dans le milieu, on estime que la majorité des locataires a bénéficié d’un piston à Lausanne. Une proportion qui descend à un tiers environ dans le reste du canton. Mais qui dit piston ne dit pas appartement à la clé. «Si la personne n’est pas solvable ou ne correspond pas à ce que nous cherchons, même pistonnée ou avec la référence de l’ancien locataire, on ne va pas la choisir», explique le directeur de la régie Naef.

La hantise du contestataire
Eviter à tout prix la contestation du loyer initial. Le mot d’ordre est lancé dans les gérances. Ce droit inscrit dans le Code des obligations suisse permet, une fois le bail signé, de contester le prix du logement. Un outil indispensable pour certains lorsque les prix flambent, un couteau dans le dos pour d’autres alors que le contrat a été accepté. «Lorsque vous êtes une gérance, vous évitez d’avoir des gens qui contestent le loyer initial», confirme Anthony Collé, de l’USPI.

A l’Asloca, on est conscient des conséquences de son utilisation. «Celui qui émet des réserves sur l’augmentation du loyer avant de signer le bail a peu chances de l’avoir. Et celui qui a contesté est dans l’œil du cyclone», analyse Anne Baehler Bech. Un risque réel? «Je peux certifier qu’il n’y a pas de blacklist», assure Anthony Collé. Et d’ajouter que cette possibilité a été débattue au sein de l’USPI.

Mais, sur le terrain, la question est sensible. Chez Naef, on n’hésite pas à prévenir les pistonnés «de ne pas se mettre en porte-à-faux» en contestant. «J’ai entendu parler de certaines gérances qui faisaient signer un papier aux locataires stipulant qu’ils ne contesteraient pas après avoir signé le bail, précise Anthony Collé. Je ne sais pas si cela se fait toujours. Ce qui est sûr, c’est que cela n’a aucune valeur légale.» (24 heures)

Créé: 30.10.2012, 06h53

Les conseils des pros

- Visiter l’appartement rapidement.

- Apporter directement votre dossier à la gérance. Cela permet de vous montrer et d’échanger quelques mots.

- Déposer le dossier au plus vite. Lorsqu’il faut départager trois bons candidats, la date de demande de location est capitale.

- Rendre un dossier complet, à jour et propre. Les taches de café et les feuilles chiffonnées peuvent être rédhibitoires.

- Joindre à votre dossier une lettre de motivation pas trop longue pour montrer qui vous êtes et votre envie de vivre dans ce logement. Une recommandation, par exemple de votre employeur, est aussi un bon point.

- Etre franc sur les informations transmises à la gérance.

A éviter absolument

- Appeler le propriétaire. S’il a mandaté une gérance, c’est bien pour éviter cela.

- Les cadeaux ou les billets déposés sur le comptoir de la réceptionniste d’une gérance sont à proscrire. Cette pratique est en principe bannie des régies.

- Harceler la gérance en appelant chaque jour. Pour éviter de recevoir trop de dossiers, les régies se dépêchent de toute façon d’attribuer les appartements.

- Agresser la réceptionniste car vous ne trouvez toujours pas de logement. Ce genre d’infos est transmis au cadre qui choisira le locataire.

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