Mini-apparts high-tech sur le marché romand

ImmobilierLe nombre de personnes vivant seules augmente. Des sociétés proposent des solutions entre l’hôtellerie et le logement traditionnel.

Une vue du projet d’immeuble de micro-appartements de la marque City Pop, du groupe Artisa, qui devrait abriter ses premiers habitants au printemps 2021, à Lausanne, à la rue du Petit-Rocher 6.

Une vue du projet d’immeuble de micro-appartements de la marque City Pop, du groupe Artisa, qui devrait abriter ses premiers habitants au printemps 2021, à Lausanne, à la rue du Petit-Rocher 6. Image: Artisa

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Pour vivre heureux, vivons seuls? La question mérite une réflexion poussée, mais il est certain que de plus en plus de Suisses se logent en solo. Cette tendance attestée dans notre pays (lire encadré) donne des idées aux sociétés immobilières. Qui, ces dernières années, imaginent de nouveaux concepts de micro-appartements mêlant petites surfaces, nouvelles technologies et services communs. Artisa, groupe zougois d’origine tessinoise, est un des acteurs les plus entreprenants sur ce secteur dans notre pays.

Ce groupe est en train de construire des immeubles à l’enseigne de sa récente marque City Pop. L’un d’eux, doté de 54 unités, est en fonction depuis le 2 novembre à Zurich. Novatrice en Suisse romande, la société se lance à Lausanne et à Genève. Dans la capitale vaudoise, les travaux sont en cours à la rue du Petit-Rocher 6, près de la place Chauderon, là où se trouvait auparavant un garage. Au printemps 2021, 130 appartements City Pop y seront proposés, pour un investissement d’une cinquantaine de millions de francs.

Artisa planifie deux autres développements à Genève: à la rue de la Coulouvrenière, où une trentaine d’habitations seront mises sur le marché dès l’an prochain, et à la rue de Berne, où un immeuble transformé et surélevé abritera 80 appartements dès 2022. Au bout du lac, il est question d’un troisième projet à 220 unités.

Cohérence avec la société

«Nous cherchons toujours à proposer des solutions qui sont en cohérence avec l'évolution de la société. À partir de 2013-2014, nous avons commencé à analyser le trend des personnes qui vivent seules. Nous avons créé une équipe dédiée à ce thème il y a quatre ans et, depuis 2018, nous avons commencé à chercher des terrains et des positions en vue de la réalisation de ces micro-appartements», explique Andrea Blotti, membre du conseil d’administration d’Artisa.

À Lausanne, le prix mensuel moyen annoncé se monte à 1200 francs. Est-ce attractif face à des studios classiques au loyer de 700 à 800 francs? Le groupe immobilier met en avant l’équipement complet, cuisine comprise, de ses unités meublées. Et les services. Certains sont inclus, comme l’électricité, le chauffage, l’eau et le wifi. Ou encore le changement du linge de lit toutes les deux semaines. D’autres sont à la carte, comme le ménage, la lessive ou la livraison des courses. En résumé, c’est une sorte d’hybride entre la location traditionnelle et le service hôtelier.

Gestion numérique

Le tout se gère de manière numérique, pour un mois au minimum et jusqu’à une année. «Nous avons créé un écosystème afin de rendre plus simple la vie des personnes qui vivent dans les micro-appartements. Grâce aux techniques digitales, il est par exemple possible de réserver l'appartement avec une carte de crédit au moyen d'une application. Le smartphone devient même la clé pour entrer», explique Andrea Blotti.

Cette présentation laisse entrevoir que la clientèle se compose de femmes et d’hommes d’affaires pressés. Andrea Blotti s’en défend: «Nous mettons nos unités à la disposition de clients qui vivent seuls, à un moment de leur vie où ils ont besoin de flexibilité. Ces clients ne sont pas seulement des hommes ou des femmes d'affaires, ou des étudiants, comme on le dit souvent. À Zurich, nous observons une grande mixité.»


Lire aussi: L’habitat du futur sera mobile et flexible


L’expérience qui débute à Zurich montre que l’âge des clients va de 21-22 à 93 ans. L’offre attire autant les nouveaux divorcés que les jeunes qui se lancent dans la vie professionnelle, viennent de quitter leurs parents et ne souhaitent pas s’acheter tout de suite des meubles. Ou encore les personnes qui habitent à l’autre bout du pays et cherchent un lieu de vie pour la semaine à cause du travail. Et même des personnes âgées en quête d’un endroit proche du centre.

Artisa entend développer son concept en Suisse et à l’étranger. L’entreprise projette de mettre 15'000 micro-appartements sur le marché, en commençant par sept villes allemandes et Milan, en Italie. «Nous ciblons des villes d'une certaine dimension, où beaucoup de gens vont et viennent. À Lausanne, les générateurs de mouvements sont les hautes écoles, le secteur de la santé et les entreprises implantées ces dernières années dans le canton de Vaud. À Genève, nous pensons aux ONG et au secteur du trading», affirme Andrea Blotti, qui ajoute: «Notre idée est de créer, autour de notre marque City Pop, une communauté pour des gens mobiles, qui ont un même style de vie.»

Concurrents aux aguets

D’autres acteurs s’intéressent au marché suisse du micro-logement. Les entreprises les plus connues sont basées en Allemagne. Ipartment s’est implantée à Zurich, sur le créneau du luxe. Dans une vision plus proche de City Pop, mais ciblant plutôt les étudiants et les jeunes en formation, iLive s’est développée principalement en Allemagne puis s’est établie en Autriche et en Suisse, où elle a ciblé Saint-Gall. Elle loue au total 3500 logements dans 22 bâtiments. L’entreprise n’a pas de plans annoncés en Suisse romande. En tout cas pour l’instant.

Créé: 25.11.2019, 06h50

Statut juridique complexe

Artisa fait attention à ne pas parler de «locataires». Pourquoi? Parce que les contrats ne s’inscrivent pas dans le droit du bail. Ils sont commerciaux. Officiellement, l’immeuble City Pop sera considéré comme «résidence parahôtelière». Le statut des clients est lui-même variable.

Taxe de séjour ou impôt? La réponse ne sera pas la même pour un étranger en court séjour dans notre pays (taxe de séjour), pour un Tessinois domicilié avec sa famille à Lugano, où il paie ses impôts, en séjour à Lausanne pour six mois du lundi au vendredi en raison de son travail, ou pour un Lausannois en quête d’un lieu de vie provisoire après un divorce, domicilié et imposé à Lausanne.

En termes de logements, la Ville est attentive à ces nouveaux modèles. «Nous vérifions qu’ils ne captent pas des logements existants en catégorie de pénurie», relève Natacha Litzistorf, municipale du Logement. Dans le cas d’Artisa, le problème n’apparaît pas puisque le bâtiment d’origine était commercial. Les nouveaux modes de vie mobiles représentent un défi pour les responsables de l’urbanisme. À cet égard, à Lausanne, le futur quartier Rasude, planifié par Mobimo et les CFF, près de la gare, provoque des réflexions complexes.

«Un peuple de personnes qui vivent seules»

«La Suisse est un peuple de personnes qui vivent seules.» Tel est le constat de chercheurs de l’École polytechnique fédérale de Zurich (EPFZ) dans une étude consacrée aux micro-habitations parue en juin 2019. «Plus des deux tiers de tous les ménages sont petits et composés d’une ou deux personnes», ajoutent-ils. Selon les scénarios de l’Office fédéral de la statistique, la proportion des Suisses vivant seuls devrait avoisiner les 40%des ménages, soit 1,5 million de personnes, à l’horizon 2030.

Artisa et sa marque City Pop, ainsi que les concurrents, semblent en phase avec l’évolution de la société. «Pour les investisseurs, les micro-appartements constituent une forme d’habitat intéressante, car les revenus locatifs au mètre carré sont supérieurs à ceux de logements plus grands et les groupes cibles sont très diversifiés (étudiants, jeunes actifs, pendulaires longue distance, semainiers, etc.)», notait Credit Suisse, dans une étude de mars 2017. Selon cette publication, «les développements technologiques économisant l’espace (numérisation, économie participative) et l’offre croissante de services à domicile (nettoyage, restauration, etc.) ont contribué à améliorer l’acceptabilité des petites surfaces».

La difficulté pourrait en revanche provenir des ressources financières des ménages. Si le «microliving» répond aux besoins d’habitants mobiles et urbains, il n’est pas sûr que les petits revenus y trouveront leur compte. «Il sera particulièrement important de disposer d’une offre suffisante pour les ménages d’une ou deux personnes à faible revenu, qui ont besoin d’un logement à proximité d’un centre», notent les chercheurs de l’EPFZ.

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