Comment lutter contre la pénurie de logements

DébatLe référendum contre la LPPPL pose la question: est-ce vraiment une nouvelle loi qui favorisera la construction d’habitations d’utilité publique? Deux visions s’opposent.

Face à Béatrice Métraux, le conseiller national libéral-radical Olivier Feller est le fer de lance des référendaires.

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Il y a six ans, la section vaudoise de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) déposait son initiative «Stop à la pénurie de logements». Six ans de saga politique ont suivi. La conseillère d’Etat Verte Béatrice Métraux y a opposé un contre-projet en 2015, dont le Grand Conseil n’a pas voulu. Puis le Conseil d’Etat a revu sa copie, acceptée par le Grand Conseil l’an dernier, et finalement attaquée par un référendum des milieux immobiliers.

C’est sur ce texte que les Vaudois voteront le 12 février, avec un titre à rallonge: loi sur la préservation et la promotion du parc locatif, souvent abrégée en LPPPL. Voire L3PL. L’ASLOCA, elle, a retiré son initiative.

Dernier épisode: la Cour constitutionnelle a rejeté mardi le recours des référendaires contre la brochure de votation éditée par le Conseil d’Etat. Face à Béatrice Métraux, le conseiller national libéral-radical Olivier Feller est le fer de lance des référendaires. Il est aussi directeur de la Chambre vaudoise de l’immobilier (CVI).

Combien de logements la nouvelle loi peut-elle créer?

Béatrice Métraux: Ces cinq dernières années, il s’est construit 22 000 logements dans le Canton. Avec le bonus de 10% de surface habitable prévu par la LPPPL lorsque l’on crée des logements d’utilité publique, on aurait eu 2200 logements supplémentaires et on aurait pu bâtir 3300 logements d’utilité publique. Or, il n’y en a eu que 1600 de construits.

Olivier Feller: C'est une loi de plus, qui ne va construire aucun logement de plus. Au contraire, elle introduit de nouvelles procédures qui compliqueront la construction d’immeubles au moment où on sent une légère détente sur le marché. Le taux de logements locatifs vacants dans le Canton est passé de 0,67% en 2015 à 0,93% en 2016. Sur l’arc lémanique, les loyers ont commencé à baisser. On est certes toujours en situation de pénurie. Il faut que des logements se construisent à un rythme soutenu.

B.M.: Le taux de vacance officiel global est passé de 0,7 à 0,8%. Il se détend pour les appartements de 4 pièces et plus. Pour les appartements entre 2 et 3,5 pièces – le noyau dont nous avons le plus besoin avec des loyers corrects – le taux de vacance ne bouge pas.

Les milieux immobiliers défendent-ils leurs intérêts privés?

O.F.: Le référendum est porté par une large coalition, bien au-delà des milieux immobiliers. La Fédération vaudoise des entrepreneurs (FVE) est un exemple emblématique. Cette loi est contraire à l’intérêt de la majorité de la population. Elle ne va pas faciliter la construction de logements pour la classe moyenne.

B.M.: C’est très clairement les milieux immobiliers qui ont lancé le référendum. Avant même qu’on ait fini la discussion au Grand Conseil, l’Union suisse des professionnels de l’immobilier a averti mes services qu’ils lanceraient un référendum. Ces milieux-là ne proposent rien pour répondre à la pénurie.

A quoi attribuez-vous cette pénurie?

O.F.: Malgré les lois tatillonnes et leur application compliquée dans notre Canton, 40 000 logements ont été construits ces dix dernières années. Ça n’a pas suffi à répondre à la demande car les processus sont trop lents, il y a trop de blocages, trop d’oppositions, de recours. Ce n’est pas en ajoutant encore une loi qu’on va régler ce problème.

B.M.: On n’a tout simplement pas construit des logements adaptés à la population ces dernières années. Il n’y a pas pénurie pour les 6-7 pièces à 5000 francs. Il n’y a simplement pas eu assez de constructions de logements à loyer abordable. Une récente étude montre que quatre locataires vaudois sur dix consacrent plus de 25% de leur revenu pour se loger. Ces charges-là sont incompressibles: le logement est un bien de première nécessité. Le parc locatif vaudois ne compte que 3-4% de logements d’utilité publique.

Le droit de préemption fait figure d’épouvantail dans cette loi aux yeux des référendaires. Que permettra-t-il?

B.M.: Le droit de préemption est conçu comme un outil souple, non coercitif, qui permettra aux communes de construire, dans des zones stratégiques, des logements d’utilité publique en se substituant à l’acheteur d’un terrain sous des conditions strictes et dans un cadre extrêmement limité. Le Tribunal fédéral a tranché la question philosophique: utilisé avec proportionnalité, le droit de préemption n’est pas une atteinte à la propriété. L’idée du Grand Conseil et du Conseil d’Etat, c’est de répondre aux besoins de la population.

O.F.: Madame Métraux ne parle que de terrains, mais le droit de préemption concerne aussi les maisons et immeubles.

B.M.: Oui, j’ai toujours été très claire sur ce point!

O.F.: Le champ d’application est bien trop large. Le droit de préemption ne s’appliquera certes qu’aux terrains de plus de 1500 m2, mais il y a deux exceptions. Dans les agglomérations et les communes centres, le droit de préemption concernera tous les terrains bâtis ou non, quelle que soit leur taille. Cela représente 61 communes, grandes ou petites, qui totalisent 60% de la population et 70% des emplois, donc la plupart des immeubles. Deuxième exception: le droit de préemption s’appliquera sur tout terrain attenant à une parcelle qui appartient à une Commune.

Ne va-t-on pas créer une usine à gaz?

B.M.: Non, la procédure sera exceptionnelle. Le propriétaire qui veut vendre son terrain approchera la Commune et il entamera un premier dialogue: «Que voulez-vous faire ici? Quels sont vos projets?» Les communes font de la planification territoriale, elles savent où elles veulent développer des logements d’utilité publique. Si l’acheteur répond aux intentions de la Commune en matière de logements d’utilité publique, celle-ci n’aura pas à acheter la parcelle. Dans le cas contraire, elle pourra faire valoir son droit de préemption.

O.F. : En 2015, il y a eu plus de 7000 actes de vente. La brochure de vote affirme que seuls 15% des actes seraient concernés. En admettant que ce pourcentage est juste, cela signifie qu’il y a chaque jour trois procédures de préemption qui doivent être lancées. C’est très bureaucratique.

B.M.: Qui peuvent être lancées. La Commune peut y renoncer.

O.F.: Mais la Commune devra être avisée, elle devra décider si elle use de son droit, et si non, en informer le Canton.

Quel sera l’impact de la LPPPL sur les possibilités de rénovation?

O.F.: Le droit actuel prévoit cinq motifs d’autorisation de rénover: salubrité, sécurité, intérêt général, économie d’énergie et opportunité technique. Ce dernier motif a été biffé de la LPPPL par le Grand Conseil. Les quatre autres motifs sont soumis à des restrictions nouvelles. En particulier, l’Etat pourra interdire les travaux s’il considère que leur coût est trop élevé par rapport à leur impact. On assiste à une importante limitation des possibilités de rénovation. Vaud va devenir le canton le plus restrictif en la matière. Pire que Genève.

B.M.: Au titre de «circonstances opportunes sur le plan technique», un certain nombre de propriétaires ont réalisé des travaux qui n’étaient pas légitimes, pas nécessaires, dans le but d’augmenter les loyers. La jurisprudence nous a donné raison. Sur 300 demandes de rénovation déposées en 2015, nous en avons refusé une seule. Dire que les travaux seront interdits, c’est du mensonge.

Si la LPPPL est refusée, irez-vous plus loin en demandant l’abrogation de la loi actuelle?

O.F.: Ce n’est pas l’intention de la Chambre vaudoise immobilière. Les associations de propriétaires et les députés n’ont pas thématisé cette question.

B.M.: J’entends que ce n’est pas dans les plans de la CVI. Mais d’autres réclameront l’abrogation des lois existantes si la LPPPL est refusée.

Quel est votre logement et en êtes-vous propriétaires?

B.M. : J’ai une maison dont je suis propriétaire depuis trente ans.

O.F.: Je loue un appartement. Comme quoi, nous ne défendons pas nos intérêts personnels. (24 heures)

Créé: 01.02.2017, 06h21

La LPPPL en trois points

La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPL) doit remplacer la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR) et la loi sur l’aliénation d’appartements loués (LAAL).

Loyers
La loi introduit la notion de logements d’utilité publique (LUP), qui comprend notamment les «logements à loyers abordables». Une Commune pourra imposer des LUP dans ses plans de quartier. Leur réalisation donne droit à un bonus de surface habitable. Ce point n’est pas débattu.

Préemption
En cas de pénurie, un droit de préemption permettra aux communes de se substituer à l’acheteur d’un terrain, bâti ou non, pour l’acquérir et créer des LUP. Il ne s’applique pas quand le propriétaire vend le bien à un membre de sa famille proche. Les référendaires s’opposent à ce mécanisme.

Rénovation
La notion d’«opportunité technique» pour justifier la rénovation d’appartements en cas de pénurie a été biffée dans la LPPPL. Les opposants y voient une restriction des possibilités de rénover, les partisans démentent.

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