«Ma parcelle valait 300 francs le m2 et n’en vaut peut-être même plus 2»

TerritoireLe déclassement de terrains constructibles va battre son plein dans le canton ces cinq prochaines années. Peu de propriétaires seront indemnisés.

Aux Ecovets, dans les Alpes vaudoises, un dézonage massif a déjà eu lieu, au grand dam des propriétaires.

Aux Ecovets, dans les Alpes vaudoises, un dézonage massif a déjà eu lieu, au grand dam des propriétaires. Image: Chantal Dervey

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«Je suis indépendant, seul, je n’ai pas de 2e pilier. Alors je me suis dit que ce terrain, une fois vendu, me fera une retraite.» Denis Pittier, 70 ans, peut faire une croix dessus. Sa parcelle de 1 hectare aux Ecovets, hameau alpin proche de Villars, a perdu toute sa valeur en devenant inconstructible. Il l’avait reçue de son père. Elle valait «environ 300 francs le mètre carré et n’en vaut peut-être même plus 2». Le mécanicien de Chesières est fataliste. «On ne peut pas y faire grand-chose…»


L'éditorial: Le prix à payer du déni face au bétonnage


Le dézonage des Ecovets a été lancé par les autorités d’Ollon il y a plus de quatre ans déjà. Vingt-deux hectares sont passés en zone agricole au terme du processus. Vingt propriétaires touchés qui voient leur patrimoine dévalué de 40 millions au total, estimation grosses mailles. Difficile à digérer. Pour certains, cet élément de patrimoine leur permettait d’obtenir des garanties bancaires. D’autres soulignent qu’ils ont toujours payé un impôt foncier prenant en compte la valeur de leur terrain. Surtout, beaucoup avaient des projets de vie en tête.

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«Ça fait dix ans que je veux bâtir un chalet pour mes enfants à côté de celui construit par mon grand-père dans les années 60. C’est un crève-cœur», se désole le boulanger de Chesières Jean-Michel Heiz. «Dans cette affaire, il y a beaucoup de «petits» qui trinquent, d’anciennes familles paysannes.» Le dossier des Ecovets est à peine bouclé que la Municipalité doit en lancer un autre: 50 hectares de zone à bâtir à déclasser à Villars, à Plambuit, à Antagnes, à Saint-Triphon, etc. Cela représente 250 parcelles, qui seront dans un premier temps affectées en «zone réservée» afin de bloquer tout projet de construction. «Il y a eu 32 oppositions, détaille le municipal Nicolas Croci-Torti. Nous avons rencontré les propriétaires, certains avec leur avocat, mais on doit garder une ligne claire et ne pas reculer, n’ouvrir aucune brèche qui ferait dire à l’un: pourquoi lui et pas moi?»

Sept autres communes des Alpes vaudoises ont entamé depuis plusieurs mois de tels dézonages, car l’Etat de Vaud a lié à leur célérité des subsides en plus pour leurs remontées mécaniques. Mais ce qui se passe aux Ormonts, à Château-d’Œx, à Leysin ou ailleurs concerne tout le canton, depuis que le peuple suisse a accepté la loi sur l’aménagement du territoire (LAT). Et maintenant que la 4e révision du Plan directeur cantonal a été adoptée par le Grand Conseil, en juin, les communes savent en principe à quelle sauce elles seront mangées. Pour être précis, 169 d’entre elles sont tenues de réduire la taille de leur zone à bâtir d’ici à cinq ans. D’autres devront aussi le faire le jour où elles voudront légaliser de nouveaux terrains. Plusieurs ont d’ores et déjà mis sous cloche leur territoire via des zones réservées, pour parer au plus pressé.

Des concernés par centaines

Le Service du développement territorial (SDT) ne peut donner aucune estimation de l’ampleur des dézonages à venir. Mais on devine que ce sont des millions de mètres carrés de terrains constructibles qui ne le seront plus. Des centaines de propriétaires sont concernés. Qui vont se poser la question: «Vais-je être dédommagé?» Souvent, la réponse sera non, car leur perte ne sera que fictive.

Certes, les députés voteront cet automne la constitution d’un fonds dédié aux indemnisations. Mais qu’on ne s’y méprenne pas: les lésés de la LAT ne seront pas légion à pouvoir piocher dedans. Ce sera à eux de saisir le tribunal d’arrondissement dans l’année qui suit l’adoption du nouveau plan de zones. Il faudra qu’il fasse reconnaître leur situation comme une «expropriation matérielle». Et la jurisprudence est restrictive en la matière, commente l’avocat Benoît Bovay, spécialiste FSA en droit de la construction et professeur à l’Université de Lausanne. «Il faut d’une part que la zone ait été légalisée après l’entrée en vigueur de la LAT de 1980. Ensuite, le propriétaire devait être en mesure de pouvoir immédiatement utiliser son droit à bâtir et a investi de l’argent à cette fin, fait un sacrifice particulier. En finançant un plan de quartier, en équipant le terrain, en payant une taxe pour cela, par exemple. Au final, ces trente-cinq dernières années, très peu de cas ont donné lieu à une indemnisation.»

Dans le canton, l’affaire la plus récente jugée par le Tribunal fédéral date de 2010. Elle a souri à l’associé-gérant d’un commerce de fleurs possédant un terrain dans la zone artisanale de Servion, réaffecté en zone intermédiaire alors que l’intéressé avait obtenu un permis de construire pour une halle de stockage plusieurs années auparavant. Il n’en avait pas fait usage dans le délai légal, mais cela importe peu.

La thésaurisation ne paiera pas

Le SDT a rédigé une fiche d’informations à l’intention des propriétaires. Elle stipule bien qu’il n’y a aucune automaticité du dédommagement, le tribunal jugeant au cas par cas. «Le propriétaire d’un terrain non équipé, ou qui l’a thésaurisé pendant des années sans jamais faire de projet de construction, a donc peu de chances de recevoir une indemnité pour expropriation», est-il écrit. A ce jour, aucune n’a été versée dans le cadre des réformes post-LAT, qui, certes, débutent à peine. Le service n’a pas connaissance d’une seule procédure en cours. Il faut dire que la démarche est incertaine et les propriétaires hésitent à deux fois avant de s’y lancer. Ceux des Ecovets ne feront peut-être jamais le pas. «On n’a pas les moyens pour cela, c’est une histoire dont seuls les avocats sortiront enrichis», lâche l’un d’eux.

L’idée de Villarzel

Pas forcément, car les collectivités publiques peuvent se montrer inventives. La Commune broyarde de Villarzel a trouvé une solution pour ménager ses citoyens. En révisant son Plan général d’affectation, elle a transféré ses droits à bâtir excédentaires à la Ville de Morges. Contre espèces sonnantes et trébuchantes, versées par le promoteur du futur quartier Prairie Nord-Eglantine, prévu au nord-ouest de la cité lémanique.

«Une partie de l’argent servira à indemniser la quarantaine de nos citoyens dont le terrain, devenant inconstructible, va perdre de la valeur», explique le syndic de Villarzel, Max Blaser. Ce dernier reste très discret sur les montants en jeu et la clé de répartition. «Le Conseil général votera sur ce point, mais on ne veut pas dire qui touchera quoi, par souci de préserver le vivre-ensemble. Tout cela, on ne l’a pas fait de gaieté de cœur. Il faut se rendre compte que ce sont nos voisins, nos amis, des parents, à qui on vient annoncer que leur parcelle est déclassée. C’est ça, la réalité.» (24 heures)

Créé: 30.10.2017, 06h39

Les gagnants alimenteront une cagnotte

Le Grand Conseil débattra bientôt de la nouvelle mouture de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire (LATC). L’un de ses chapitres traite justement de l’indemnisation des propriétaires expropriés de leur droit à bâtir. Jusqu’à présent, le Canton et la Commune concernée versaient chacun la moitié du dédommagement, dans les rares cas où un tribunal tranchait en faveur du justiciable. Avec la nouvelle donne, le Canton sera seul débiteur.

Pour s’en donner les moyens, il va créer une cagnotte spéciale. Comme le veut le droit fédéral, elle sera nourrie par une taxe d’au moins 20% sur la plus-value réalisée par les quelques heureux propriétaires qui verront, eux, leur terrain devenir constructible.
L’estimation un peu optimiste du fruit de cette taxe est de 50 millions de francs par an. Un vrai pactole. «Il n’y aura peut-être pas beaucoup de cas d’indemnisation prononcés par les tribunaux, mais on peut vite arriver à de gros montants chiffrés en millions selon la taille de la parcelle et sa valeur avant déclassement», souligne Matthieu Carrel, chef du groupe juridique au Service du développement territorial.

Selon le projet du Conseil d’Etat, les collectivités publiques seront dispensées de passer à la caisse. Pas dit que cette idée séduise tous les députés. La Chambre vaudoise immobilière pointe déjà du doigt l’iniquité que cela peut représenter. Par exemple, si une Commune légalise un de ses terrains afin d’y construire des logements.

Les juges font trembler les propriétaires

«Votre terrain est constructible selon un plan de zones datant de 1981? Eh bien, sachez, mon bon Monsieur, que celui-ci n’aurait jamais dû être validé à l’époque. Vous pouvez donc oublier l’idée d’y bâtir quoi que ce soit.» Voilà résumé, en langage non juridique, le verdict du Tribunal fédéral rendu en mai. La société Marti Développement avait acheté à un particulier un terrain de 2700 m2 au Petit-Vailloud – minuscule hameau situé à 1 kilomètre de L’Abergement – dans le but d’y bâtir six villas contiguës. Mais Pro Natura veillait au grain, et s’est opposée avec succès au permis de construire délivré en 2014. Commune et promoteur s’estimaient dans leur bon droit, puisque la parcelle était légalisée depuis près de quarante ans. Le genre d’argument auquel on ne peut plus toujours se fier.

Avocat de Pro Natura, Me Laurent Trivelli décrypte: «Depuis 1987, les associations écologistes peuvent et doivent quereller un plan d’affectation dès son enquête publique, sans attendre un projet concret de construction pour réagir. Mais dans le cas de L’Abergement, l’enquête publique était bien antérieure à 1987, ce qui a permis à Pro Natura d’attaquer non seulement le lotissement de villas, mais aussi la planification.» Et celle-ci n’a pas trouvé grâce aux yeux des juges. Le terrain est excentré, dans un coin perdu (trois habitations et quelques constructions agricoles) et la zone à bâtir de L’Abergement est trop grande par rapport à ses besoins futurs. Bref, les autorités d’alors ont fait tout faux.

Le cas est rare, mais pas unique. Le Tribunal fédéral a suivi le même raisonnement en 2013, dans une affaire valaisanne. Il ne s’agit pas d’un «déclassement» mais d’un «non-classement»: la parcelle n’aurait jamais dû être colloquée comme constructible. On devine l’état d’insécurité juridique dans lequel se trouvent les propriétaires de terrains légalisés de longue date.

Au final, Marti Développement SA a sans doute payé au prix fort une parcelle inutilisable. La société va-t-elle chercher à obtenir réparation d’une manière ou d’une autre? Auprès de qui? Contactée, l’entreprise n’a pas répondu à ces questions.

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